西灣河單幢新盤 呎價逾萬上車免問港島.東18享港鐵地利

西灣河單幢新盤 呎價逾萬上車免問
港島.東18享港鐵地利

西灣河單幢新廈港島.東18,位處街市商販林立的成安街,追求買餸方便的用家一定滿足。物業亦享有鄰近港鐵西灣河站地利,更提供多元化間隔選擇,惟項目每方呎售價超過1萬元,首批單位即供入場費最平亦要380餘萬元,單位面積僅355方呎,上車免問。

港島.東18為發展商英皇早年在成安街收購舊樓的重建項目,沿路以舊式物業為主,街舖多為售賣蔬菜、肉類及鮮魚的商販,另外還有一些日用品店及食肆,附近的公屋興東邨商場,則有便利店、超市、診所、餅店、藥房及銀行櫃員機等,屬西灣河區內除大街筲箕灣道外,人流最多的內街地段。

約5分鐘步程可抵港鐵西灣河站。

商舖食肆多 人流旺

由物業前往西灣河站,步程只需5分鐘,車站上蓋設有文娛中心及室內運動場,附近的筲箕灣道上,大量小巴、巴士及電車路線不斷穿梭往還,沿路還有各式商舖,老牌屋苑太安樓基座舊式商場更有大量街坊食肆,舊式社區配套充足就腳。
舊區環境與平價物業為主的形象相輔相成,一般300餘至400餘方呎舊廈,每方呎售價4000餘至5000餘元,個別名氣較響舊廈,呎價可達6000餘元,普遍樓價200餘萬元有交易。港島.東18的每方呎逾萬元身價,與該處的街坊形象落差頗大。

西灣河港島.東18附近街市商販成行成市。

主打細單位 實用率低

誠然,物業身價可以十分超班,但先決條件是物業質素亦要有超班水準。港島.東18規模不大,只有108伙,在戶型選擇性上卻有不俗表現,由一房至四房均有供應,用料方面亦沒有部份發展商引入陌生品牌的「將貨就價」小動作,對新樓盤用料有期待的買家應該滿意。不過,單位實用率只有72%,若扣除室外的露台及工作平台面積,內櫳實用率最低僅63%。
物業以一房及兩房單位主導,面積329至720方呎,部份會多設一個無窗貯物室。711至740方呎為三房一廁間隔,要有套房,單位面積最小975方呎,僅35樓B室一伙供應,同層A室為面積1035方呎四房連套房戶型;然而,需要工人套房的話,僅最高3層的全層特色戶擁有,面積1274至1339方呎,不過,間隔變回三房連套房。
綜觀其間隔,似有主打單身貴族及小家庭的取向,問題是,能夠輕鬆接受過萬元一方呎樓價的買家,對於這個偏離中區傳統商業消閒地帶的街市樓上物業,接受能力究竟有多大,反而索性選擇同區臨海大型屋苑更化算。
將來同區的新供應,同樣會以小規模、超高價形象出現,如新地發展的「i.UniQ」系列單幢樓,包括筲箕灣道157號及305號,後者命名譽都,提供117伙面積398至622方呎一及兩房迷你單位,預計2013年8月落成,早前的「吹風」呎價高達1.5萬至1.6萬元,不僅上車免問,幾乎已到達一般買家免問的地步。
記者:伍志輝
攝影:成啟聰

開放式設計增空間感

物業一房戶僅分佈5至32樓,其中5至11樓D及E室,面積329至423方呎,僅提供備餐間(或稱開放式廚房),其中D室為無窗浴室,E室浴室外連工作平台,兩者均有玄關,D室虛位特長,同類示範單位索性改為全開放式,不僅睡房拆牆,就連浴室亦坦蕩蕩地看個夠,再看同面積單位交樓標準,完全是開揚與侷促的強烈對比。
值得一讚是浴室潔具配搭時尚,備餐間空間雖小,電器齊全兼且佈局工整。

《355方呎單位》
示範單位改為全開放式,連浴室亦睇通睇透。

走廊偏長 房間細

物業大戶型間隔選擇不多,比較適合換樓客的有面積711至740方呎三房一廁單位,分佈5至32樓的C室,以72%實用率能夠有3間睡房,自然要犧牲一點室內空間感,尤其大廳間隔夠闊不夠長,睡房走廊偏長,房間放得下床就容不了衣櫃,是以示範單位亦將兩房打通做主人房,廚房則改以玻璃間隔,延伸大廳視覺空間。其實,示範單位的改動,正好說明單位原則間隔上的最大毛病,大家可以細心參詳。

《737方呎單位》
大房與鄰房合併,視覺空間豁然開朗。

細房放下睡床就無法容納衣櫃。

單位樓底逾10呎,可淡化間隔不夠長的空間感問題。

港島‧東18主要資料

地址:西灣河成安街18號
座數:1座
住宅樓層:38層(實際28層)
每層伙數:1至5伙
單位數目:108個
建築面積:329至1035方呎;全層1274至1339方呎
實用率:72%(不計窗台)
間隔:1至4房;全層3房
入伙紙:2012年8月
預計完成:2012年12月
發展商:英皇
管理公司:英皇
管理月費:每呎約2.2元
設施:商舖及會所
備註:會所將於2013年第2季使用
校網:小學16網;中學東區

優點

◆購物方便
◆鄰近港鐵
◆戶型多樣
◆用料不俗

缺點

◆街市樓上
◆舊樓環伺
◆實用率低
◆樓價超高