老樓周記:睇區不睇市榮辱互見 - 劉兆昌

老樓周記:睇區不睇市榮辱互見 - 劉兆昌

四月新盤陸續開波,最重要還是向那些買家埋手。老樓預期,本地客仍會是主力市場,看誰的新盤取得絕對優勢來論輸贏。
過去半年,受各種打擊炒樓措施影響,投資者活力減低,市場轉由一批具實力的用家支撐大局;本地客比例大幅上升猶勝內地客,令最近開售的樓盤以吸納本地用家為主。如灣仔一個臨海單幢住宅樓花,雖則呎價介乎2萬至2.6萬元,仍吸引一批投資者追捧,形成睇區不睇市的形態。
所謂睇區不睇市,便是按樓盤地區、位置而論,若屬於供應小的地區,又擁有優美景觀和高質素的樓盤,縱使樓價沒有下跌,也受實力客的歡迎。反之,供應多和位處偏遠區域的樓盤,便要靠價錢和優惠的付款辦法來吸引用家,否則買家的投資風險相對提高。

鐵路沿線物業前景俏

擁有未來鐵路概念和新發展區優勢的樓盤,備受市場追捧。對未成熟和交通配套不足的新發展區,香港人受過多次教訓,仍存有戒心,除非資金不斷流入樓市和供應持續短缺,間接令邊緣地帶的投資機會升溫,否則難獲用家支持。
因此以傳統投資智慧判斷下,老樓認為今明兩年市區和鐵路沿線的物業,以流轉率和出租率而言較穩健,可住可租,仍然看高一線。
另外,全球通脹升溫下,普羅大眾努力尋找合適的投資工具保值,物業仍屬首選。主要原因是,外圍經濟反覆不定,買樓相對穩陣;當近月樓價稍為輕微調整,便獲得用家承接。預期用家會按不同地區作選擇性入市,龍頭屋苑和擁有合理租金回報的藍籌屋苑會率先反彈,樓價料溫和上升或在現水平橫行。
鑑於今月改以新盤主導,開價水平成為最大關鍵。如月前新界區一個大型樓盤以高於同區市價近一倍開售,結果未有受惠於樓市高溫,銷情一般,榮辱互見。

劉兆昌
http://www.HKLau.com

過去半年,二手市場轉由一批具實力的用家支撐大局。 資料圖片