座落青山公路掃管笏段分支內街的新盤星堤，與香港黃金海岸對開海面距離甚遠，中間還有屯門公路及青山公路分隔，物業附近暫時只有露天貨倉和荒蕪地皮，位置上與臨海地段可謂風馬牛不相及，暫時亦缺乏豪宅區的獨特氣氛，發展商更以超高樓價開售，最終只落得銷情慘淡的成績。
星堤早前以平均每方呎9500餘元開賣首批特色戶，成績一般，雖然同期出現銀行調高拆息按揭息率的不穩定因素，但對於有能力購買1600多萬元以上（星堤首批單位入場費）物業的買家而言，相信息口因素並非主要考慮點，物業位置是否值得這個超高樓價的疑問，可能更重要。
望翠綠山野乏海景優勢
星堤主打大單位，座落掃管笏新發展區內，附近地皮規劃作中低密度住宅發展，可以預期未來有機會發展為青山公路沿線的全新居住小區。由於這個新區距海灣甚遠，鄰近大欖郊野公園山腳下的掃管笏村，鄉郊環境僻靜獨立，買家充當開荒牛的角色。
雖然物業位置並非一線地段，但亦不能與集中大批公屋及平價樓的屯門本區直接比較。按照政府昔日的規劃，掃管笏一帶屬於屯門新市鎮區域，重點發展是香港黃金海岸酒店及相連的住宅群，而附近的蟠龍半島，更屬昔日青山公路沿岸高尚住宅項目之一，即使不算正牌豪宅區，亦擁有高尚住宅區的認受性。不過，現有的愛琴海岸至星堤一帶昔日盡是露天貨倉，由於距海灣頗遠，一向不屬於以臨海地利作賣點的青山公路沿線高尚住宅區範圍。
座落新發展區用料不俗
基於物業價值與地段級數直接掛鈎的常識觀念，星堤首賣成績欠驚喜屬合理。發展商隨後加推的標準單位，新增即供減3%付款優惠，即供呎價亦大幅回落至約6200至7500餘元，基本上已重歸區內沿海優質物業的市價高位水平。物業普遍單位以幽靜的翠綠山野景色為主，即使部份高層戶可避過前方愛琴海岸屏風樓景遠眺香港黃金海岸酒店一帶，海景視野亦只屬於一線或一小片，根本難與區內沿海物業海闊天空景色相比。
誠然，星堤的發展規模、配套設施、單位戶型以及用料配搭，堪稱近年青山公路沿線新項目中較為亮眼的一組，不過，就是輸蝕在新發展區地段價值的認受性不足，要市場完全接受該新發展區作為新一代豪宅區，尚有一段頗長的日子要過渡。
記者：伍志輝
攝影：李潤芳
單位內櫳
四房戶廳巨窗台少
星堤首批推售單位，全屬高價特色戶，包括複式及頂層連天台戶，定價偏高可能屬意料中事。新近加推單位，則是標準大戶，並正式開放搭建的示範單位。
星堤以四房單位供應量較多，面積約1400至1600餘方呎，以開放的1615方呎四房雙套間隔為例，廳房四正，窗台不多，大廳尚算闊落，尤其未放傢俬的交樓標準單位，巨廳頗具氣派，惟參觀附裝修的示範單位，空間感即打折扣。戶型設計上富心思，細套房設於大廳另一面，大幅縮短寢區的走廊虛位，主人套房亦算巨型，即使加建衣帽間亦不礙寢區擺位。可惜，兩間細房空間感大幅降低，連工人套廁在內的4個浴室有3個無窗。
單位用料方面，大部份近年常見的優質物料及高檔電器品牌都齊備，對於新地樓的捧場客，應該不會感到失望。
星堤資料
地址：青山公路掃管笏段管翠路1號
座數：40座
住宅樓層：分層12層（實際10層）；洋房2至3層
每層伙數：分層1至6伙
單位數目：分層429個；洋房30幢
建築面積：分層715至3436方呎；洋房3060至6432方呎
實用率：分層77至80%；洋房69至70%
間隔：分層1至5房；洋房3至5房
預計完成：2011年9月
發展商：新地
管理公司：啟勝
管理月費：分層每呎約2.6元；洋房每呎約2.3元
設施：停車場及會所
校網：小學71網；中學屯門區
優點
◆物業環境清幽獨立
◆園林佈局落本
◆大戶型主導
◆用料配搭貫徹水準
缺點
◆地點僻靜，附近荒蕪
◆購物搵食不便
◆樓價遠超同區市價
◆普遍浴室無窗
配套設施
毗鄰國際學校
星堤會所配套重點落在佔地38萬方呎的戶外花園，發展商聲稱耗資2億元打造，取名「莫奈花園」，園林湖景經過精心設計，為天然景觀欠特色的星堤營造景觀焦點。會所設施方面，包括運動館、泳池、音樂室、多用途室及電腦室等，數量不多。
屋苑不設商舖，附近只有荒蕪地皮及露天貨倉。
至於成為發展商重點推介的哈羅國際學校，座落前掃管笏軍營地皮上，校舍總面積約40萬方呎。
未來供應
區內新地皮 主攻洋房
新一年勾地表中，青山公路沿線新增3幅地皮，其中鄰近哈羅國際學校的第48區前掃管笏軍營北地皮，可發展為洋房及中低密度分層大廈，由於地勢較高，享有海景優勢。
另外，小欖冠發街及掃管笏近冠峰臺地皮，規模較細，主要作為洋房發展。
至於現存在勾地表內的同區地皮，包括掃管笏第55區嘉和里山路與青山公路交界，以及大欖涌青山公路大欖段旁，同屬細碼地皮。
星堤以南的住宅地皮，現行規模為住宅（乙類）發展，而物業以西地塊則屬於綜合發展區，暫時未有新發展計劃。
