周二，筆者提到「土地使用期限到期時，無償收回」這個市場驚嚇，今天繼續探討內房。在經濟學上，有所謂「邊際遞減定律」，即隨着投入增加，邊際效用會逐漸減少。套在現實世界，不少人指出QE2的效用定必較QE1低，也有言論指投資者將於2011年慢慢「適應」內地加息，股市將拾級而上。但較少人談及的是，相關理論似乎亦適用於內地樓市。
去年上半年，內地形容為「史上最嚴厲的房地產調控」政策出台，樓市是過了數個月冰河時期，但從9月份開始，即使陸續有新措施出台，70個大中城市的房價還是連升4個月，而下半年的銷售金額，亦較上半年增逾50%。
市場的解讀，當然包括剛性需求旺盛、流動性充裕、熱錢流入等等。但筆者相信除上述原因外，還有市場改變預期，漸漸將房產調控視為常態。
房產調控對房價的影響，是相對短期的，房價走勢主要還是取決於市場的變化。原來預期調控只是短期措施的投資者，現在都慢慢形成了政策環境將長期面臨偏緊的預期。所以即使房產稅出台，市場也彷彿一切都在意料之內，除了周二所提的「政府可於土地期限到期時，無償收回」這個大驚嚇外，其他招式似無大反應。
視為常態早已預期
今年起市場對政策風險已因預期改變，而慢慢產生抗體。房價走勢將取決於3方面。一是流動性，熱錢持續流入而得不到有效疏導，可能進入房產市場，推高房價；二是供求，去年商品房銷售10.4億平方米，竣工不過7.6億平方米，如果今年落成量不快速增加，房價上漲壓力依舊巨大。
三是預期，負面因素漸失作用，正面因素卻在發酵，房價將何去何從？不如先觀察內地民眾的反應。去年中調控政策剛出台時，成交是一片水盡鵝飛，代表民眾預期房價會跌。現在呢？房產稅試點計劃一出台，民眾卻勇於買樓，值得深思。
陳建良
寶來證券（香港）資產管理部投資管理董事
本欄逢周二、四刊出