尖沙嘴港鐵九龍站上蓋有5組住宅項目，以君臨天下位置最佳，3座物業臨海而建，半數單位向正南望維港海景，地理優勢無可取代。屋苑單位戶型欠選擇性，標準單位僅設兩房或三房，而特色戶供應有限，樓價亦偏高，高層三房海景戶銀碼足以購買毗鄰凱旋門四房海景單位，至於向內園的兩房單位，售價與樓齡較高的漾日居及擎天半島三房連套房單位相若，不少準買家轉投其他屋苑，以致買賣交投相對其他屋苑慢熱，買家以用家及長線投資者為主。
前臨地盤 低層難保靚景
君臨天下約七成單位面積介乎1363至1466方呎，間隔三房，為迎合豪宅上車族，設300餘個面積1026至1084方呎的兩房連多用途房單位。景觀方面，各座A至C室向南望維港海景，D至F室向北望內園。其中1座C室、2座A及C室，和3座A室，中低層屬望維港兩岸的全海景兩房單位。
惟屋苑前方正是西九龍文娛藝術區地盤，日後景觀有變數，對30樓以上單位景觀影響不大，越高層越矜貴，以去年平均成交呎價計算，向內園單位呎價1.6萬元，中低層向海單位呎價2.4萬元，高層向海單位呎價貼近3萬元。
拆去細房 千四呎僅兩房
介紹放盤屬1座高層B室，廳房甚至廚房皆向正南，前臨維港，居高臨下，對正金鐘及中環，著名維港海景貼在窗前，氣派不凡。單位間隔略作改動，業主將近客廳的細房拆去，空間納入客廳，客廳變得非常闊落，同時拆去另一間細房的間隔牆，改用玻璃，客廳空間感進一步加強，感覺非常寬敞，光猛通透。惟面積逾1400方呎單位僅設兩房，客源難免較窄。
大門入口旁是飯廳，放有外形古樸的實木餐枱椅，餘下空間不多。客廳非常闊落，設寬闊落地大窗，外望遼闊維港景致，非常吸引。曲尺梳化面向大窗，舒舒服服欣賞著名的維港景色。廚房及工人套房設於大門入口左邊，連廚房也享海景。套房保留原裝間隔，地方夠大，預留凹位建大衣櫃，寢室佈置具彈性。浴室及套廁保留原裝用料及設備，新淨可以續用。
記者：蔡家儀 攝影：黃耀興
模特兒：Stephanie（AModel）
間隔：2房（1套）2廳；另工人套房
實用率：79%（不計窗台）
呎價：30116元
備註：連車位
租值：7.5萬元
回報率：2厘
資料來源：中原九龍站分行
電郵：mailto:[email protected]
主要資料
地址：尖沙嘴柯士甸道西1號
座數：3座
住宅樓層：80層（實際63層）
每層伙數：6伙（72至76樓5伙）
單位總數：1122個
建築面積：1026至1466方呎；相連2107至2193方呎；複式2100至2922方呎
實用率：78至80%（不計窗台）
間隔：2至4房
落成：2003年
發展商：恒隆及港鐵
管理公司：MTR物業管理
管理月費：每呎2.3元
設施：會所、平台花園及停車場
備註：發展商尚餘約一成單位未售
校網：小學31網；中學油尖旺區
優點
◆對正維港海景
◆廳房均向正南
◆新裝修
缺點
◆前臨地盤，沙塵噪音難免
◆改兩房收窄客源
◆沒有露台
配套設施
會所豪華 商場規模大
物業基座5樓為3萬方呎會所，室內外康樂配套完備，3樓平台花園有燒烤場及全天候恒溫泳池，可一邊看海，一邊享美食或暢泳。5樓會所設施高級，包括室內水力按摩池、高爾夫球模擬練習室、數碼電影院、卡拉OK室、雪茄室、兒童電腦及鋼琴室等。屋苑更提供家居服務，如洗熨打掃及報章雜誌送遞等，方便商務繁忙的住戶使用。
往機場少於半小時
九龍站基座為佔地達百萬方呎、走高檔路線的大型商場圓方，當中包括有30多間中西食肆、各式名店及大型超市，另設維港海景溜冰場，及有12間影院的大型戲院等，吃喝玩樂，不假外求。物業位處港鐵九龍站上蓋，到香港站車程只5分鐘，往機場少於半小時，站內更設有市區預早登機登記服務，方便經常出外公幹及喜歡外遊人士。另港鐵站毗鄰設有交通總滙，有巴士及專線小巴及巴士站，接駁旺角、土瓜灣、鑽石山、藍田及沙田等區。更設有過境巴士站，進出各區非常方便。
名人業主
玩具大王擁5單位
君臨天下自04年首推至今，一直深受城中名人追捧，包括已故搪瓷大王陳兆民嫡孫、即前聯合集團主席李明治女兒李淑慧夫婿陳禹嘉，07年底以逾1.3億元，購入屋苑3座高層A及B室，面積4306方呎，呎價30190元。同期美國TPG基金，以4.315億元，購入君臨天下21個單位連9個車位。
另外，玩具大王、旭日集團主席蔡志明，持有君臨天下5個單位。周啟邦夫人持有內園景單位收租。玩具城主席鄭躬洪也持有多個單位。
交投情況
主攻用家 二手成交疏
中原地產客戶經理周健良表示，君臨天下尚有約一成單位未售，大部份屬高層或特色戶。加上買家以用家為主，二手成交量為九龍站五大屋苑中最低，去年全年五大屋苑成交量依次為擎天半島220宗、凱旋門170宗、天璽152宗、漾日居119宗及君臨天下110宗。
發展商持10%單位未售
君臨天下去年每月成交量少於10宗，內園景呎價1.6萬元，海景單位呎價由2.4萬至3萬元。最新一宗高層海景成交為3座70樓以上A室，1367方呎，作價4100萬元，每方呎29993元，幾乎突破3萬元關口。屋苑現有約250個放盤，海景戶佔100個。
現時，九龍站向南全維港海景三房單位，只有君臨天下及凱旋門有供應，以4000餘萬元資金，可購買凱旋門朝日閣高層C室，1326方呎，開價3700萬元，每方呎27903元，或映月閣高層A室，1665方呎，叫價4650萬元，每方呎27928元。
