【洋房巡禮 周一至周五】元朗洋房屋苑數量大，由上車版到豪宅級均有選擇，現時區內最貴物業，首選牛潭尾葡萄園，最低消費每方呎約7000元，更不乏呎價逾1萬元放盤，入場呎價較同系和生圍加州花園最平每方呎約3600元，高近1倍。
葡萄園鄰近山野，地利遜色，景觀亦不及毗鄰大片濕地、遠眺米埔的加州花園有特色。不過，論物業包裝、配套及屋型設計，葡萄園均佔優，加上物業07年開售時的盛況，造就知名洋房屋苑的物業定位。當年發展商透過多個示範洋房，展示物業歐洲酒莊風情主題，是次介紹大屋是當年示範洋房之一，業主未曾入住，內櫳裝潢仍原汁原味。
700呎大廳 廚房有酒窖
此屋面積4033方呎，屬D1型洋房，別名波爾多別墅，屬屋苑大碼屋型之一。內櫳設計參考意大利米蘭知名酒店，裝潢簡約而富品味。地下大廳廣達700方呎，樓底高近14呎，飯廳掛上大型3層吊燈，氣派不凡。大廳與花園之間為闊約30呎的落地巨窗及趟門，而花園面積廣達2900方呎，中央設有長方形水池。葡萄園一般洋房花園面積最大3000餘方呎，介紹洋房附連的花園屬屋苑大碼之選。
廚房內設大型酒窖，亦是當年新盤銷售時的宣傳重點之一，由於這間份屬示範屋，酒窖內仍保留過百支紅酒。廚房設備盡是歐陸知名品牌如Poggenpohl及Gaggenau，全新未用過。沿着改鋪雲石磚的樓梯上達1樓，原則為三房加一個偏廳，保留其中兩間套房不變，前臨梯間的房間拆牆改為開放式工作間，偏廳外接平台。
主人房佔全層 連接露台
主人套房獨佔2樓全層，長形寢室空間分為三區，工作間、寢區及偏廳功能兼備。巨型套房浴室用料較一般交樓標準更高級，單是鵝蛋形桶身浴缸身價已經上萬元。主人套房外連露台，佈置成閒坐區，另設樓梯通往天台。
洋房業主接受買家以議價形式洽購。中原地產高級分區聯席董事龍智烽表示，同類大碼洋房最低消費3900萬元，呎價9670元，屬交樓標準，花園略細僅約1800方呎。介紹洋房集合屋型大、花園巨、裝修豪等賣點，保守估計其身價較同類洋房至少高逾兩成。
葡萄園配套設施不多，會所面積8萬方呎，戶外設53米長梯級式泳池，其餘設施與一般私人屋苑無異，較特別的是抗氧水療室及酒窖，設施數量上亦不及大型屋苑豐富。
記者：伍志輝 攝影：樊志恒
模特兒：Shannie（StageModels）
叫價 議價 雙號屋
建築面積4033方呎；另花園約2900方呎
間隔：3套房3廳；另露台、平台、工作間、工人套房及酒窖
實用率：78%
資料來源：中原加州大道分行
優點
◆屋型大、花園巨
◆裝修豪、全新未住
◆屋苑會所格調高
缺點
◆3層樓面梯位多
◆景觀遜色
◆屋苑地點偏僻
主要資料
地址：元朗牛潭尾路23號
洋房座數：160座
住宅樓層：2至3層
建築面積：2846至5212方呎
實用率：76至81%
間隔：3至5房
落成：2007年
發展商：新地
管理公司：超卓管理服務
管理月費：每呎約2.5元
設施：會所
校網：小學74網；中學元朗區
屋苑市況
屋型分五類 60伙放盤
葡萄園全數160座洋房，屋型分五大類，每類按面積差異再細分為若干型號。A型屋2846至2898方呎，屬兩層高間隔三房雙套房戶型，全數有34幢；B型屋面積3123至3165方呎，樓高3層，間隔四房雙套房，總數有31座。
中原地產高級分區聯席董事龍智烽表示，A及B型屋屬物業入場洋房之選，統稱為小葡萄，入場費分別為2050萬及2200萬元。
小葡萄最平2050萬
別名葡萄別墅的C型屋供應量較多，總數54間，屬中碼洋房，面積3458至3506方呎，樓高兩層，提供三房雙套房間隔，現時最平叫價2900萬元。
大碼洋房有兩類，為數27幢的D型屋名為波爾多別墅，面積4033至4173方呎，樓高3層，四房三套房間隔，最低消費3900萬元；面積5212方呎的E型屋名為酒莊大宅，數量最少僅14座，五房四套房間隔分佈3層樓面，進駐價5500萬元。
龍智烽表示，現時葡萄園放盤約60個，約半數屬小葡萄細碼洋房，大碼洋房放盤僅約10個，當中附連約3000方呎巨型花園的盤源僅一至兩間。
2010年12月份物業僅錄得1宗租務成交，為美冬大道單號屋，3165方呎，月租4.5萬元，呎租14.2元。
同區情報
御葡萄入場費1550萬
新地在牛潭尾尚有兩個與葡萄園同系的洋房項目，分別是毗鄰新田公路的御葡萄，以及座落葡萄園旁邊的葡萄薈，被視為葡萄園2及3期發展。中原地產高級分區聯席董事龍智烽表示，御葡萄及葡萄薈規模較細，屋型面積亦較小，其中全數僅26座的御葡萄，洋房面積約2000至2500方呎，現時放盤約10個，最平1550萬元，約2000方呎洋房，另花園1100方呎，呎價7750元。葡萄薈共建28座洋房，面積2400餘至2800餘方呎，目前盤源不足10個，最低消費1950萬元，洋房面積2476方呎，另花園約600方呎，每方呎7876元。
同區同系老牌洋房屋苑加州花園，入場呎價低至3600元，由於成本相對較平，吸引部份葡萄園向隅客選購孖屋自行打通，而市場上亦不乏同類放盤。
下周預告
新盤同區物業
