【洋房巡禮 周一至周五】元朗洋房屋苑數量大,由上車版到豪宅級均有選擇,現時區內最貴物業,首選牛潭尾葡萄園,最低消費每方呎約7000元,更不乏呎價逾1萬元放盤,入場呎價較同系和生圍加州花園最平每方呎約3600元,高近1倍。
葡萄園鄰近山野,地利遜色,景觀亦不及毗鄰大片濕地、遠眺米埔的加州花園有特色。不過,論物業包裝、配套及屋型設計,葡萄園均佔優,加上物業07年開售時的盛況,造就知名洋房屋苑的物業定位。當年發展商透過多個示範洋房,展示物業歐洲酒莊風情主題,是次介紹大屋是當年示範洋房之一,業主未曾入住,內櫳裝潢仍原汁原味。
700呎大廳 廚房有酒窖
此屋面積4033方呎,屬D1型洋房,別名波爾多別墅,屬屋苑大碼屋型之一。內櫳設計參考意大利米蘭知名酒店,裝潢簡約而富品味。地下大廳廣達700方呎,樓底高近14呎,飯廳掛上大型3層吊燈,氣派不凡。大廳與花園之間為闊約30呎的落地巨窗及趟門,而花園面積廣達2900方呎,中央設有長方形水池。葡萄園一般洋房花園面積最大3000餘方呎,介紹洋房附連的花園屬屋苑大碼之選。
廚房內設大型酒窖,亦是當年新盤銷售時的宣傳重點之一,由於這間份屬示範屋,酒窖內仍保留過百支紅酒。廚房設備盡是歐陸知名品牌如Poggenpohl及Gaggenau,全新未用過。沿着改鋪雲石磚的樓梯上達1樓,原則為三房加一個偏廳,保留其中兩間套房不變,前臨梯間的房間拆牆改為開放式工作間,偏廳外接平台。
主人房佔全層 連接露台
主人套房獨佔2樓全層,長形寢室空間分為三區,工作間、寢區及偏廳功能兼備。巨型套房浴室用料較一般交樓標準更高級,單是鵝蛋形桶身浴缸身價已經上萬元。主人套房外連露台,佈置成閒坐區,另設樓梯通往天台。
洋房業主接受買家以議價形式洽購。中原地產高級分區聯席董事龍智烽表示,同類大碼洋房最低消費3900萬元,呎價9670元,屬交樓標準,花園略細僅約1800方呎。介紹洋房集合屋型大、花園巨、裝修豪等賣點,保守估計其身價較同類洋房至少高逾兩成。
葡萄園配套設施不多,會所面積8萬方呎,戶外設53米長梯級式泳池,其餘設施與一般私人屋苑無異,較特別的是抗氧水療室及酒窖,設施數量上亦不及大型屋苑豐富。
記者:伍志輝 攝影:樊志恒
模特兒:Shannie(StageModels)
叫價 議價 雙號屋
建築面積4033方呎;另花園約2900方呎
間隔:3套房3廳;另露台、平台、工作間、工人套房及酒窖
實用率:78%
資料來源:中原加州大道分行
優點
◆屋型大、花園巨
◆裝修豪、全新未住
◆屋苑會所格調高
缺點
◆3層樓面梯位多
◆景觀遜色
◆屋苑地點偏僻
主要資料
地址:元朗牛潭尾路23號
洋房座數:160座
住宅樓層:2至3層
建築面積:2846至5212方呎
實用率:76至81%
間隔:3至5房
落成:2007年
發展商:新地
管理公司:超卓管理服務
管理月費:每呎約2.5元
設施:會所
校網:小學74網;中學元朗區
屋苑市況
屋型分五類 60伙放盤
葡萄園全數160座洋房,屋型分五大類,每類按面積差異再細分為若干型號。A型屋2846至2898方呎,屬兩層高間隔三房雙套房戶型,全數有34幢;B型屋面積3123至3165方呎,樓高3層,間隔四房雙套房,總數有31座。
中原地產高級分區聯席董事龍智烽表示,A及B型屋屬物業入場洋房之選,統稱為小葡萄,入場費分別為2050萬及2200萬元。
小葡萄最平2050萬
別名葡萄別墅的C型屋供應量較多,總數54間,屬中碼洋房,面積3458至3506方呎,樓高兩層,提供三房雙套房間隔,現時最平叫價2900萬元。
大碼洋房有兩類,為數27幢的D型屋名為波爾多別墅,面積4033至4173方呎,樓高3層,四房三套房間隔,最低消費3900萬元;面積5212方呎的E型屋名為酒莊大宅,數量最少僅14座,五房四套房間隔分佈3層樓面,進駐價5500萬元。
龍智烽表示,現時葡萄園放盤約60個,約半數屬小葡萄細碼洋房,大碼洋房放盤僅約10個,當中附連約3000方呎巨型花園的盤源僅一至兩間。
2010年12月份物業僅錄得1宗租務成交,為美冬大道單號屋,3165方呎,月租4.5萬元,呎租14.2元。
同區情報
御葡萄入場費1550萬
新地在牛潭尾尚有兩個與葡萄園同系的洋房項目,分別是毗鄰新田公路的御葡萄,以及座落葡萄園旁邊的葡萄薈,被視為葡萄園2及3期發展。中原地產高級分區聯席董事龍智烽表示,御葡萄及葡萄薈規模較細,屋型面積亦較小,其中全數僅26座的御葡萄,洋房面積約2000至2500方呎,現時放盤約10個,最平1550萬元,約2000方呎洋房,另花園1100方呎,呎價7750元。葡萄薈共建28座洋房,面積2400餘至2800餘方呎,目前盤源不足10個,最低消費1950萬元,洋房面積2476方呎,另花園約600方呎,每方呎7876元。
同區同系老牌洋房屋苑加州花園,入場呎價低至3600元,由於成本相對較平,吸引部份葡萄園向隅客選購孖屋自行打通,而市場上亦不乏同類放盤。
下周預告
新盤同區物業