美國經濟其中一個最大的隱憂，亦即泡沫爆破的源頭，正是美國樓市。從以往的經驗，樓市泡沫爆破後，不可能在短時間內復蘇。根據聯儲局的資料，由2007年美國樓市泡沫爆破至今，美國家庭的凈資產已經減少了11萬億美元；而且，雖然美國樓市價格已經下跌了30%，但比起歷史平均趨勢，仍然高出20%。
不過，由於一系列的救市政策（例如首次置業稅務優惠、延遲收回斷供樓盤等），影響了美國樓市的後市「能見度」。樓市泡沫爆破對銀行的衝擊，至今仍未完全浮現：
供求失衡債彈未拆
第一，美國樓價仍有很大的下跌壓力。由於需求疲弱，供應本身已太多，加上斷供回收的「銀主盤」（即所謂的「影子庫存」），進一步加深供求失衡的情況。
第二，是歷史遺留的問題。不少持有MBS（房貸抵押債券）的投資者，對原來售賣這些MBS給他們的銀行提出訴訟，原因是因為銀行售賣MBS的時候，通常都會附帶一些保證（RepresentationsandWarranties），比如說這些抵押品（也即是房貸）的基本質量。銀行有這樣的承擔，是因為他們是負責這些房貸的審批和發放（Originations）。
樓市泡沫爆破後，一些銀行以為是高質素的房貸也難逃一劫，打包賣給投資者不久以後，便立即出現問題，違背了銀行對MBS投資者的保證，於是，投資者便可以有充足的法律理據，進行法律的追究。銀行被迫買回（Repurchase）一些已經打包賣掉的房貸，是一些大型銀行如美國銀行和摩根大通的隱憂。他們所面對的投資者，也是有財有勢的機構投資者，如債券大王格羅斯管理的PIMCO，絕對有能力跟他們鬥智鬥力，所以，鹿死誰手仍然是未知之數。最近，美國銀行就因此被迫跟兩房作出賠償和解。
第三，商業房貸仍然是一個隱藏的「債彈」。雖然商業房貸的總量和損失會比住宅房貸少，但商業房貸欠債問題只是被拖延了，穆迪相信至少還有一半的損失尚未解決。
美國樓市問題，凸顯了聯儲局的困境──銀紙印得越多，美國距離通脹和加息的日子便越近。不過，由於印銀紙並不能解決美國的樓市問題，一旦加息，美國樓市只會雪上加霜，進一步拖累美國經濟。
黃元山
中大全球政經碩士課程兼任講師
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