火炭半山地段屬沙田區內傳統高價住宅區之一，其中火炭工業區以北一批以樂字為名的山路，市場統稱為火炭北半山，散落不足20組中低密度住宅，大部份落成於80年代，買家主要為一批追求人流少、環境清幽的用家。
火炭北半山鄰近工業區，地勢不算太高，普遍物業知名度較低，樓價亦較相宜，如是次介紹的樂恒花園單位，附連的100萬元品味豪裝，屬目前區內放盤中最優質之選，每方呎叫價亦僅8400餘元。
樂恒花園樓齡28年，共建兩座提供16個單位，面積一律1520方呎，三房間隔，屬區內物業典型戶型之選。物業樓高4層，設有電梯亦是賣點所在，利嘉閣地產沙田豪宅分行A組經理歐陽肇青指出，火炭北半山樓齡較舊的兩大類物業中，有電梯的物業多屬樓高10餘層的中密度大廈，約4層高的低密度住宅中，只有樂恒花園、翠谷及樂怡小築等提供電梯代步，叫價亦較無電梯物業高10%或以上。
特大貯物櫃 盡收雜物
樂恒花園座落樂園徑與樂林路交界，1座靠近該區主要行車道樂林路。是次介紹的靚裝戶，向東北的睡房大窗正正外望行車路，幸路旁大樹成蔭，大部份時間仍可與清幽的遠山翠綠景色為伴。
單位內櫳由戶主親自設計，選用自然系的啡色為主，佈置簡約，配合實用率83%的方正無窗台間隔，倍感室內開揚寬敞。廚房改為開放式，加建大碼工作枱，由於戶主鍾情歐洲菜式，沒有中式煮食油煙四溢的顧慮。日字形巨廳大致保留原則，寢室間隔改動則較大，原則套房與鄰房合併，形成特大碼房間，戶主表示這個是家居工作室，所以選擇向東北較光猛的兩個房間打通，一壁建有接近11呎高巨型貯物櫃，盡收一屋雜物及寶貝，而又不會為特大碼房間帶來壓迫感。
千五呎僅兩房 收窄客源
原則套房浴室改門位，並將原則向西南睡房門位移出，重組為新建套房，雖然地方相對細，但亦有充足空間容納大型衣櫃及巨型睡床。逾1500方呎單位僅設兩房，對於部份換樓客而言可能不敷應用，或會收窄客源。
歐陽肇青續說，樂恒花園現有兩個放盤，另一為2座高層同面積單位，附普通裝修，叫價1200萬元，呎價7895元。介紹的一伙裝修具品味，開價1280萬元，若扣除100萬元裝修費，實際較平。物業長期盤源稀有，成交要追溯至07年中，1座高層1520方呎單位，成交價780萬元，呎價5132元。
記者：伍志輝 攝影：王子俊
模特兒：Algie（PureModels）
間隔：2房（1套）2廳；另工人套房及露台
呎價：8421元
備註：連車位
租值：3.5萬元
回報率：3.3厘
資料來源：利嘉閣沙田豪宅分行A組
主要資料
地址：火炭樂園徑1至3號
座數：2座
住宅樓層：4層
每層伙數：2伙
單位總數：16個
建築面積：1520方呎
實用率：83%
間隔：3房
落成：1983年
管理公司：業主立案法團
管理月費：每呎約1.8元
設施：停車場、網球場、休憩花園等
校網：小學91網；中學沙田區
優點
◆百萬元品味豪裝
◆遠山景致翠綠
◆屋苑戶戶實用率83%，內櫳方正
缺點
◆逾千五呎僅設兩房
◆樓齡較大，達28年
◆屋苑成交稀疏，乏參考指標
配套設施
車位足夠 購物外求
物業停車場提供20多個車位，足夠應付住客所需。屋苑近樂林路方向設有網球場，但大部份時間無人使用。最近購物地點為山腳下的駿景園商場，設有各類商舖食肆及超市，雖然選擇性不多，勝在由樂恒花園可以步行5至8分鐘到達。若要消遣娛樂及購物食飯，可驅車到沙田新城市廣場，又或在樂林路口乘搭專線小巴62K前往，車程約10分鐘。
鄰近舊樓
北半山區780萬入場
利嘉閣地產沙田豪宅分行A組經理歐陽肇青表示，火炭北半山大部份物業於80年代落成，分層戶型由1100餘至1900餘方呎，個別物業提供相連或複式選擇，面積俱逾2000方呎。區內舊式物業以樓層作分類，包括樓高10餘層的中密度大廈，以及樓高約4層的低密度住宅，每方呎市價以戶數較矜貴的後者略高3至5%。
現時全區放盤不足10個，最平入場為中密度大廈曉廬，780萬元已可購入面積1239方呎三房單位，呎價低至6295元。至於特色戶方面，中密度大廈祥雲閣，低層複式，2046方呎，叫價1500萬元，呎價7331元。
年輕屋苑
晉名峰間隔多元化
火炭樂林路一帶物業以晉名峰及艷霞花園較年輕，利嘉閣地產沙田豪宅分行A組經理歐陽肇青表示，艷霞花園樓齡約7年，現時尚有貨尾待售，一手定價每方呎約6000元，上月錄得一宗成交，3座低層B室，1368方呎，一手成交價800萬元，呎價5848元。物業二手市場沒有放盤。
同區樓齡約5年的晉名峰，單位間隔多元化，面積由718至3092方呎，其中1412方呎單位，四房間隔，交吉放盤叫價1180萬元，呎價8357元，另有同面積連租約放盤，開價1050萬元，呎價7436元。物業去年12月錄得4宗成交。
御龍山呎價索逾萬
至於火炭站旁的大型屋苑御龍山及駿景園，以大型會所、部份單位享馬場景等作招徠，其中以實用率高見稱的駿景園，1600餘方呎三房大單位，現時每方呎叫價徘徊8500至9200餘元。
至於樓齡最新僅約3年的御龍山，約1500方呎單位放盤，每方呎叫價逾1萬元。