雖然分租房的居住環境較劏房佳，但租客受到的限制亦較多，最普遍除業主指明只租予女性，男租客免問外，租客可能連在屋內「煮餐飯」都不得，亦不得夜歸，甚至帶朋友回家都要得到業主同意，更遑論朋友留宿。
部份業主包水電
有代理表示，由於分租房不同劏房，業主除了在揀租客時精挑細選、「查家宅」外，向租客訂立的規條亦多多，約法三章。中原地產分區營業經理張光耀表示，鰂魚涌太古城有分租房的業主，不准租客在屋內煮食，怕租客「霸住個廚房，整污糟間屋」，當然，「你入去煲煲水，煮個麪，咁就可以」。有業主亦會盡量要求租客不得夜歸；部份業主甚至要求租客帶朋友回家亦要得到業主同意。
太古城業主蕭太指自己分租房間，會要求住客不可帶人回家過夜，亦不可隨意裝修房間。
部份業主亦會以「淨係租間房」為由，除廚房及浴室，租客不可使用屋內其他範圍，例如客廳等。
不過，張光耀表示，世上亦有好業主，大部份分租房的租金，都不包水電，部份業主覺得這是小數目，無謂斤斤計較，水電都包埋，有時煮飯煲湯都會預埋租客一份，當家人般看待。