九龍倉（004）股價去年大部份時間有好表現，特別是9月以後，表現更佳，反映其受惠於強勁的零售租務，以及發展策略的明朗。
九倉的首要收入源自海港城商場及時代廣場商場，此兩商場佔香港零售業銷售總額8%以上，只是海港城商場已佔6%，該商場零售增達34%，較其他商場超出16個百分點，時代廣場的零售增長亦達24%。兩商場座落於尖沙嘴及銅鑼灣黃金地段，零售暢旺，兩商場必然受惠，出租率大致全滿，租金上升之餘，還可分享零售營業額的增長。寫字樓的租務反而受壓，出租率只在92%水平。
增加中港物業發展
於國內的物業不限於銷售，收租物業相繼落成，上海浦西商廈面積122萬方呎，推出佔54%的低座已全部租出，其餘部份即將推出，現仍有收租物業在興建中。至於發展供銷物業，儘管政策仍對房地產調控，而九倉去年增購地盤達10個，地價約180億元，內地的土儲已超過1.1億方呎，發展意向相當鮮明。
於香港亦重整策略，繼續發展，合作投得山頂土地，而油塘計劃及九龍灣貨倉重建為住宅計劃亦獲批，其他還有海運大廈獲准加建4層，使其發展策略更為明朗化。海運大廈獲准加建，亦對海運大廈及碼頭於2012年到期續約存在意義。
九倉以香港及中國內地的物業為主業，香港以收租為主，內地則以發展供銷貢獻較多。可以注意的，香港發展物業已獲安排發展，而內地較大型收租物業仍在興建中，其他業務如貨櫃碼頭及物流已恢復較佳增長，酒店業務亦在改善，其餘通訊、媒體及娛樂表現平平。
海港城是九倉的珍貴資產，尤其是商場，上半年營業盈利21.9億元，佔總營業盈利48%，預期繼續作出理想貢獻，其營業成果亦帶動物業價值上升。九倉去年大量投資，估計借貸淨額約430億元，淨借貸比率33%，並非太高，於扣除無追索權負債後，淨借貸約300億元。
九倉除夕剛創新高價60.30元，以59.80元收市，預期核心PE21倍，息率1.67%，估計實際資產折讓仍達15%，隨着物業價值持續上升，其股價可以升至較資產有溢價，仍是穩健投資對象，但可能炒勝於揸。
齊明