【本報訊】為紓緩細單位供應不足的情況，協助市民上車，地政總署昨首度推出一幅限建中小型單位的元朗地皮招標，項目須建不少於960個實用面積約377至646方呎單位，當中大部份更屬不多於431方呎單位。不過，業界憂慮，單位面積細不代表呎價可以賣得平，估計日後賣價每呎5000元或以上，入場費隨時逾250萬元，根本難助市民上車。
記者：程俊華、朱連峰
該幅在西鐵朗屏站旁的前元朗邨地皮，為防止發展商濫建大單位，政府首次在招標文件中列明項目興建單位的數目及面積限制。按賣地章程，地盤面積約13.28萬方呎，可建總樓面約66.41萬方呎，當中住宅部份佔約61.03萬方呎，估計可興建約4幢物業。
發水比率最多限一成
由於地皮以發展中小型住宅為主，按章程需興建不少於960伙，其中不少於800個實用面積377至431方呎單位，餘下單位實用面積431至646方呎，建築面積料503至861方呎。
地皮同時亦有其他限制，如發水比率最多只限一成、須興建地下停車場、並向入標人士列明實用面積計算方法，以免發展商用其他方法取巧發展地皮，項目於2月18日截標。
第一太平戴維斯估值及專業顧問（大中華區）董事總經理陳超國估計，日後開售住宅時平均呎價約5000元。
同時，發展商亦可豪裝住宅大堂及會所，以提高住宅售價，中原地產區域營業經理陳忠浩更估計每呎賣6000元。
目前，市場上住宅實用率約70至80%，若以75%計算，單位建築面積亦由503方呎起，呎價5000元，推算入場費亦要超過251萬元，如買家承造樓價七成作為首期，買家需預備約85萬元才可買樓，上車一族難受惠。
料仍需逾250萬入場
理工大學建築及房地產學系教授許智文則指出，發展商可以「起得越細、賣得越貴，細面積單位未必可以成為細樓價盤（上車盤）」。因項目毗鄰西鐵朗屏站，發展商大可以鐵路沿線概念提高售價。測量師彭兆基更認為，因地皮向正西鐵站，「希望日後落成唔係變豪宅」。
發展局局長林鄭月娥稱限制賣地章程，並非要控制樓宇價格，主要是希望增加中小型樓宇供應，所以並沒有特殊措施控制單位將來的售價。同時，亦會透過今次市場反應，然後評估未來會否再用這個方法招標土地。
就地皮估值，陳超國預料約16.6億元，樓面地價每呎約2500元；彭兆基估計值18.6億元，樓面呎價為2801元；中原測量師行董事總經理黎堅輝預料，地皮價值約20億元，樓面呎價3011元。
南豐發展總經理蔡宏興表示，對地皮有興趣，但要先研究有關面積單位在區內的需求，才決定會否入標。新世界發展（017）執行董事梁志堅指，對地皮有興趣，即使未能發展成豪宅，但仍有可為。嘉華地產董事總經理呂耀華表示，政府一早列明規限有助增加發展商決定是否入標。
元朗朗屏地皮資料
地址：元朗市地段第518號安寧路、大橋路及元朗安樂路
地盤面積（方呎）：約132828
地積比率（倍）：5倍
可建總樓面（方呎）：約664139
可建單位：不少於800個實用面積377至431方呎單位，不少於160個實用面積431至646方呎單位
截標日期：2011年2月18日
其他限制：
‧發水比率最多限一成
‧須興建地下停車場
‧預留兩層逾5萬方呎為商場
‧預留綠化帶
‧列明實用面積計算方法
‧規限管理員更亭面積