希慎興業(014)昨創歷史新高,今年累計升幅70%以上,可位列前茅,是本港零售市場暢旺的刺激,而在建中的希慎廣場寫字樓部署明年招租,市場對其租務樂觀。
希慎廣場於興利中心原址,可說是銅鑼灣地王,正在興建中,計劃於2011年底完工,總面積71萬方呎,商場及寫字樓大致各佔一半,商場部份將於2012年復活節開業,已預租商場四分之一,寫字樓將於明年正式招租,目前雖未定租金水平,但相信成為區內新指標。希慎廣場是區內唯一新供應,中區甲級商廈租金持續上升,促成若干企業他遷,而零售業的蓬勃,旺地商場並不愁租客,對希慎有利。
因若干租戶遷出,希慎寫字樓09年底的出租率只有89%,今年上半年已大量租出,但大部份租戶於下半年遷入,年中出租率無大變動,但以承租基準計已達95%,預期下半年將進一步提升。於商場方面,經常接近全滿。
為改善租戶組合,希慎已逐漸對商場翻新裝修,以引進更高質素租戶,創造增值,亦提升希慎物業群的質素。
希慎的財政狀況相當穩健,儘管耗資興建希慎廣場,而6月底的淨借貸權益比率只不過7%,而希慎仍有可供出售投資及金融資產15億元以上,備用承諾信貸則達15.5億元。
2013年將是增長高峯
目前希慎的租金收入,仍以寫字樓為主,預期於希慎廣場完成後,商場的租金收入可與寫字樓相提並論甚至較高。寫字樓的客戶存在流動性,可能會遷至東區或九龍,而銅鑼灣商場的優勢,不易有其他地區取代,這是希慎的特點。
受租戶遷入期影響,今年希慎的業績增長只是溫和,明年轉佳,2012年更佳,2013年將是增長高峯,且在希慎廣場完成前,股息亦難明顯上升,投資者對此應有心理準備。
希慎昨收37.55元,預期核心PE32倍,息率1.8%。6月底的每股資產淨值調整後為36.81元,股價已有溢價2%,但計及物業由去年下半年至今年的升值甚至希慎廣場的潛在增值,折讓仍達20%以上,目前希慎的股價由資產值所帶動,而物業價值上升,則由零售業推動。
齊明