低息通脹持續 內地熱錢流入樓價來年看升一成

低息通脹持續 內地熱錢流入
樓價來年看升一成

《2010回顧 展望2011:本地樓市》
【本報訊】2010年本港樓市締造神話,不但回復97年的黃金歲月,甚至超越97年的光輝戰績,全年樓市充斥破紀錄成交,一手市場由西半山天匯半複式呎價5.87萬元成交,登上全亞洲最貴分層豪宅寶座,帶動全年一手成交金額亦創下歷年來新高。二手買賣勢頭不遜一手,為過去13年來最旺一年,龍頭屋苑鰂魚涌太古城成為首個平均樓價重返97巔峯屋苑。中原地產估計今年全年樓價升22%,惟受政府出招打擊,學者預期,2011年樓價升幅徘徊一成左右。

理工大學建築及房地產學系教授許智文表示,由於政策因素「多咗」,不知政府何時會再出招,後市走勢較難預測,但受到美國的量化寬鬆政策,以及內地熱錢流入影響,加上息口超低及通脹,後市仍會向好,易升難跌,但由於2009及2010年樓價已急升逾40%,再大升機會不高,2011年升幅料不足一成。

豪宅供應少 勢再現天價

中大酒店及旅遊管理學院會計與財務高級導師李兆波表示,基本因素不變,2011年整體樓價有望重返97年水平,升幅逾一成,但要視乎政府會否再出辣招干預,而在政策市下,樓價「(政策)出就跌少少,不出就升」,豪宅則因供應少,勢再出現天價。
一手新盤方面,許智文認為,政府增加中長遠供應,料2011年起每年一手供應達1萬伙,新盤定價難再進取,發展商料會以貼市價推盤。

炒風捲至公屋凶宅

新地代理執行董事雷霆表示,政府出招,相信可令樓市更平穩健康發展,2011年走勢向好,但樓價升幅應不會再大上大落。至於新地明年推盤策略,會否繼續先價後量,他指集團一向以市價推盤,亦不會刻意囤積居奇,一有售樓紙便會推售。
回顧2010年樓市,最矚目非西半山豪宅天匯天價成交變成世紀撻定盤莫屬,該盤在09年錄得的成交,包括每呎逾7.1萬元天價單位,一直被質疑交易造假,加上有24伙獲准延期成交,結果政府要出手介入調查,事件擾攘多月,最後共有20伙撻定未有完成交易,轟動全港。
不過,天匯事件未對樓市構成影響,相反市道進一步升溫,市場湧現新高紀錄,鰂魚涌太古城平均呎價率先升穿97年高位再創新高;高價成交亦蔓延至公屋市場,黃大仙下邨龍華樓為首個樓價逾200萬元公屋,震驚市場。即使一向不受市場歡迎的凶宅,也交投熾熱,屯門市廣場甚至出現凶宅摩上摩成交,連業界也指未有聽聞,可見炒風之烈。
由於樓市已進入失控地步,政府惟有不斷出招,2010年11月公佈額外印花稅措施,一度令市場交投轉靜,數個新盤爆發蝕讓潮,二手樓價亦略為回軟,但效力很快便消散,二手市場再度升溫,並錄得新高成交。
按中原地產統計,2010年一手買賣登記量雖不及09年,首11個月暫錄12071宗成交,較09年15913宗跌24.1%,惟金額則創下歷年來新高,達1239.7億元,較09年1192.1億元升4%,成一手市場有紀錄以來最豐收一年。二手市場首11個月買賣登記則衝上10.3萬宗,為97年全年錄13.3萬宗後,13年來二手成交最旺一年,金額3846.9億元,為97年5280億元後新高。

2010樓市大事回顧

1月
‧恒地西半山天匯,09年的天價成交被質疑造假,主席李兆基更誓言天匯交易冇造假,開賭盤1萬賠100萬,並引起政府介入調查,結果24個延期成交的單位,在6月成交限期前共有20伙撻定,包括以天價每呎7.1萬元成交的單位,變成世紀撻定事件

4月
‧恒地大圍名家匯,因未能如期交樓,罕有地容許買家取消交易,售出的28伙,最終有一半取消交易

李兆基

5月
‧受政府9招12式影響,政府拍賣的東涌住宅地,反應冷淡,南豐要自行承多5口價才成功投得
‧恒基地產李氏家族18.2億元購入山頂白加道35號,呎價6.82萬元,創出本港賣地史的樓面地價紀錄

6月
‧政府拍賣何文田佛光街地王以109億元超高成交,為本港歷來第二幅百億地王,每呎樓面地價超過1.25萬元,「麪粉價貴過麪包價」再出現

7月
‧凶宅首現摩上摩,屯門市廣場凶宅以120萬元摩出,兩月升兩成
‧上環維德廣場以41億元沽,為5年來成交額最高的全幢商廈成交

8月
‧黃大仙下邨龍華樓公屋成交價230萬元,率先衝破200萬元關口

白加道35號

9月
‧政府主動拍賣兩幅細地皮,其中柴灣地皮因無承價而流拍,為16年來首度有地皮被收回
‧西半山天匯61樓B室半複式,5636方呎,3.38億元成交,扣除獲送贈一半釐印費,呎價5.87萬元,為全亞洲最貴分層豪宅
‧鰂魚涌太古城平均呎價8603元,率先衝破97價

10月
‧中環中心79樓頂層,以3.38億元售出,呎價25581元,創全港商廈歷史新高

太古城

11月
‧政府推出額外印花稅打壓樓市,炒風絕迹,細價樓成重災區,屯門、將軍澳及天水圍都現撻定潮;鰂魚涌太古城售價低見300萬元
‧長實地產投資董事郭子威在微博發放涉嫌誤導買家言論,政府介入調查

12月
‧新盤爆發蝕讓潮,大圍名城、牛池灣峻弦及九龍城御.豪門都錄得投資者蝕讓沽貨
‧南區香島道37號C屋,莊士國際以4.35億元售出,呎價6.2萬元,成為全亞洲最貴屋苑式洋房

郭子威