淺水灣道沿路豪宅,可分為頭、中、尾三段,物業級數及作價亦依次分成三級。地勢最高兼較接近港島北部市區的頭段物業最貴重;中段是交通、購物、康樂設施的集中地,屬該區的心臟地帶,租務暢旺,作價有支持;尾段欠地利優勢,呎價相對較低,如樓齡10年有會所兼享海景的南灣御苑,今年6宗二手成交,平均呎價僅1.2萬餘元,較頭、中段豪宅,低三至五成。
南灣御苑是區內樓齡較新的低密度豪宅之一,位處南灣道分支南灣坊,位置偏離淺水灣泳灘中心區,與山巒為伴,環境十分幽靜,惟與海景距離亦較遠。物業由兩座7層高物業組成,涉39伙,標準戶面積1698至2750方呎,分三至四房,複式單位為數僅3個,面積3401至4236方呎。屋苑提供頗具規模的會所設施,較區內普遍老牌豪宅的零設施配套優勝。
裝修簡潔時尚 連家電售
南灣御苑兩座之中,以第2座地勢較高兼較近海,海景視野較闊,呎價普遍較第1座高約10%。1座前臨學校,視野受阻,海景角度較窄,只可側望遠海景,外望蒼翠的紫羅蘭山景致,勝在清幽寧靜。
南灣御苑1座原由發展商保留作收租用途,其後全幢出售,至06年落入菱電手中才分拆出售,當時大業主特別邀請著名室內設計師高文安重新設計,個別單位更附連全屋家電,以示範單位面貌示人,以下介紹放盤就是其中一個示範單位,業主當年連家電一併購入,至今仍保留當年裝修及陳設。單位裝修簡潔時尚,大量起用木材,至今仍未過時,保養更非常新淨,業主現連全屋家電一併出售,叫價較同類無裝修放盤高約兩成,買家可即時入住。
廳房設弧形窗 擺位花心思
介紹的B室放盤,為遷就景觀,單位客廳及兩房皆有弧形大窗,廚房則呈曲尺形,擺位佈置要花點心思,尤其最細一房,間隔不規則之餘又有曲尺大窗,作書房用會較適合。客廳及其餘兩房地方夠大,家具擺位問題不大。大廳呈日字形,間隔清晰分明,飯廳中央擺放方形6人餐枱,周邊有充裕活動空間。飯廳旁的廚房拆牆改成開放式設計,大大擴闊視覺空間,加建酒吧枱作分隔,營造悠閒舒適的氣氛。
客廳非常巨型,曲尺梳化毋須貼牆放,放下大如餐枱的茶几及單座椅,地方仍闊落。弧形大窗俯瞰學校,外享全山景,側望海景,景色豐富。梳化後方建有大型飾櫃,亦是用作分隔客廳旁的房間。幾乎呈三角形的房間,沿牆建8呎高大型書櫃,中央放書枱,佈置簡潔。
其餘兩房分佈於走廊區,中房面積100餘方呎,間隔方正,入口旁建衣櫃,大床置中,床尾仍有充足空間,擺放地櫃。套房至少200方呎,衣櫃分成3組,分佈於床尾及大床兩旁,走動空間特別多。套廁夠大,兼備企缸和浴缸,地台及及牆身皆鋪上雲石,感覺高貴典雅。
記者:蔡家儀 攝影:謝榮耀
模特兒:Ayu(AModel)
間隔:3房(1套)2廳;另工人套房
呎價:18005元
備註:連家電及車位
租值:8.5萬元
回報率:2.9厘
資料來源:中原山頂分行
電郵:mailto:[email protected]
主要資料
地址:淺水灣南灣坊25號
座數:2座
住宅樓層:9層(實際7層)
每層伙數:1至3伙
單位總數:39個
建築面積:1698至2750方呎;複式3401至4236方呎
實用率:75%
間隔:3至4房
落成:2000年
發展商:英皇
管理月費:每呎3.1元
設施:會所及停車場
校網:小學18網;中學南區
優點
◆呎價相宜
◆位處分支山路,私隱度高
◆樓齡新,有會所
◆單位由名師設計
缺點
◆海景角度較窄
◆位置較偏僻
◆單位部份間隔欠四正
屋苑配套
會所設施齊全 須搭的士出入
南灣御苑會所設施齊全,提供超過15項設施,包括泳池、高爾夫球練習場、桌球室、閱讀室、兒童遊戲室等。區內設有多個泳灘,包括淺水灣泳灘、中灣泳灘及南灣泳灘,可隨時暢泳。日常購物要駕車約3分鐘到淺水灣泳灘附近的小型商場,內有超市及中、西式食肆。
交通方面,由於南灣坊沒有巴士途經,住客出入多以私家車或的士代步,否則需徒步10分鐘到淺水灣道搭巴士或小巴,前往中區及銅鑼灣,車程20至30分鐘。另外,南灣御苑毗鄰為著名的香港國際學校。
同區市況
淺水灣道37號 呎價索1.8萬起
南灣坊距中區或銅鑼灣要20至30分鐘車程,屬淺水灣二、三線地段,呎價較低,吸引初次進駐淺水灣的外區客入市。中原地產分行客戶經理麥月屏表示,南灣御苑今年錄得6宗成交,集中上半年,平均呎價1.2萬餘元,落後大市。屋苑現有約6個放盤,每呎叫價由1.3萬餘至1.8萬餘元,樓價最平的放盤是1座中層C室,1780方呎,外望山景,連租約,叫價2480萬元,每呎13933元。
麥月屏表示,區內同類物業有南灣花園及淺水灣道37號,前者暫無放盤,後者有6個放盤,每呎叫價1.8萬至2萬元,其中1座低層B室,1745方呎,8月份以3033萬元易手,呎價17381元。
著名業主
屋苑私隱度高 低調名人鍾情
南灣御苑位置較偏僻,私隱度特別高,吸引愛低調的名人入市。第一信用財務主席冼國林(圖),07年6月以1805萬元購入1座高層C室,至去年12月以2050萬元售出,賺245萬元,升值13.6%。嘉里郭氏家族成員於07年4月,以1690萬元購入1座低層C室,翌年2月以2110萬元沽出,持貨10個月獲利420萬元。
仁濟醫院總理楊啟宗及徐麗珍夫婦,07年6月以2400萬元購入1座低層A室,單位於08年4月易手,作價3038萬元,10個月賺638萬元。零食專門店「優之良品」老闆黎氏夫婦,06年底斥資1650萬元,買入2座中層C室。有「拉鏈大王」之稱的楊耀松後人,於04年底,以3424萬元購入2座頂層單位。