淺水灣道沿路豪宅，可分為頭、中、尾三段，物業級數及作價亦依次分成三級。地勢最高兼較接近港島北部市區的頭段物業最貴重；中段是交通、購物、康樂設施的集中地，屬該區的心臟地帶，租務暢旺，作價有支持；尾段欠地利優勢，呎價相對較低，如樓齡10年有會所兼享海景的南灣御苑，今年6宗二手成交，平均呎價僅1.2萬餘元，較頭、中段豪宅，低三至五成。
南灣御苑是區內樓齡較新的低密度豪宅之一，位處南灣道分支南灣坊，位置偏離淺水灣泳灘中心區，與山巒為伴，環境十分幽靜，惟與海景距離亦較遠。物業由兩座7層高物業組成，涉39伙，標準戶面積1698至2750方呎，分三至四房，複式單位為數僅3個，面積3401至4236方呎。屋苑提供頗具規模的會所設施，較區內普遍老牌豪宅的零設施配套優勝。
裝修簡潔時尚 連家電售
南灣御苑兩座之中，以第2座地勢較高兼較近海，海景視野較闊，呎價普遍較第1座高約10%。1座前臨學校，視野受阻，海景角度較窄，只可側望遠海景，外望蒼翠的紫羅蘭山景致，勝在清幽寧靜。
南灣御苑1座原由發展商保留作收租用途，其後全幢出售，至06年落入菱電手中才分拆出售，當時大業主特別邀請著名室內設計師高文安重新設計，個別單位更附連全屋家電，以示範單位面貌示人，以下介紹放盤就是其中一個示範單位，業主當年連家電一併購入，至今仍保留當年裝修及陳設。單位裝修簡潔時尚，大量起用木材，至今仍未過時，保養更非常新淨，業主現連全屋家電一併出售，叫價較同類無裝修放盤高約兩成，買家可即時入住。
廳房設弧形窗 擺位花心思
介紹的B室放盤，為遷就景觀，單位客廳及兩房皆有弧形大窗，廚房則呈曲尺形，擺位佈置要花點心思，尤其最細一房，間隔不規則之餘又有曲尺大窗，作書房用會較適合。客廳及其餘兩房地方夠大，家具擺位問題不大。大廳呈日字形，間隔清晰分明，飯廳中央擺放方形6人餐枱，周邊有充裕活動空間。飯廳旁的廚房拆牆改成開放式設計，大大擴闊視覺空間，加建酒吧枱作分隔，營造悠閒舒適的氣氛。
客廳非常巨型，曲尺梳化毋須貼牆放，放下大如餐枱的茶几及單座椅，地方仍闊落。弧形大窗俯瞰學校，外享全山景，側望海景，景色豐富。梳化後方建有大型飾櫃，亦是用作分隔客廳旁的房間。幾乎呈三角形的房間，沿牆建8呎高大型書櫃，中央放書枱，佈置簡潔。
其餘兩房分佈於走廊區，中房面積100餘方呎，間隔方正，入口旁建衣櫃，大床置中，床尾仍有充足空間，擺放地櫃。套房至少200方呎，衣櫃分成3組，分佈於床尾及大床兩旁，走動空間特別多。套廁夠大，兼備企缸和浴缸，地台及及牆身皆鋪上雲石，感覺高貴典雅。
記者：蔡家儀 攝影：謝榮耀
模特兒：Ayu（AModel）
間隔：3房（1套）2廳；另工人套房
呎價：18005元
備註：連家電及車位
租值：8.5萬元
回報率：2.9厘
資料來源：中原山頂分行
電郵：mailto:[email protected]
主要資料
地址：淺水灣南灣坊25號
座數：2座
住宅樓層：9層（實際7層）
每層伙數：1至3伙
單位總數：39個
建築面積：1698至2750方呎；複式3401至4236方呎
實用率：75%
間隔：3至4房
落成：2000年
發展商：英皇
管理月費：每呎3.1元
設施：會所及停車場
校網：小學18網；中學南區
優點
◆呎價相宜
◆位處分支山路，私隱度高
◆樓齡新，有會所
◆單位由名師設計
缺點
◆海景角度較窄
◆位置較偏僻
◆單位部份間隔欠四正
屋苑配套
會所設施齊全 須搭的士出入
南灣御苑會所設施齊全，提供超過15項設施，包括泳池、高爾夫球練習場、桌球室、閱讀室、兒童遊戲室等。區內設有多個泳灘，包括淺水灣泳灘、中灣泳灘及南灣泳灘，可隨時暢泳。日常購物要駕車約3分鐘到淺水灣泳灘附近的小型商場，內有超市及中、西式食肆。
交通方面，由於南灣坊沒有巴士途經，住客出入多以私家車或的士代步，否則需徒步10分鐘到淺水灣道搭巴士或小巴，前往中區及銅鑼灣，車程20至30分鐘。另外，南灣御苑毗鄰為著名的香港國際學校。
同區市況
淺水灣道37號 呎價索1.8萬起
南灣坊距中區或銅鑼灣要20至30分鐘車程，屬淺水灣二、三線地段，呎價較低，吸引初次進駐淺水灣的外區客入市。中原地產分行客戶經理麥月屏表示，南灣御苑今年錄得6宗成交，集中上半年，平均呎價1.2萬餘元，落後大市。屋苑現有約6個放盤，每呎叫價由1.3萬餘至1.8萬餘元，樓價最平的放盤是1座中層C室，1780方呎，外望山景，連租約，叫價2480萬元，每呎13933元。
麥月屏表示，區內同類物業有南灣花園及淺水灣道37號，前者暫無放盤，後者有6個放盤，每呎叫價1.8萬至2萬元，其中1座低層B室，1745方呎，8月份以3033萬元易手，呎價17381元。
著名業主
屋苑私隱度高 低調名人鍾情
南灣御苑位置較偏僻，私隱度特別高，吸引愛低調的名人入市。第一信用財務主席冼國林（圖），07年6月以1805萬元購入1座高層C室，至去年12月以2050萬元售出，賺245萬元，升值13.6%。嘉里郭氏家族成員於07年4月，以1690萬元購入1座低層C室，翌年2月以2110萬元沽出，持貨10個月獲利420萬元。
仁濟醫院總理楊啟宗及徐麗珍夫婦，07年6月以2400萬元購入1座低層A室，單位於08年4月易手，作價3038萬元，10個月賺638萬元。零食專門店「優之良品」老闆黎氏夫婦，06年底斥資1650萬元，買入2座中層C室。有「拉鏈大王」之稱的楊耀松後人，於04年底，以3424萬元購入2座頂層單位。
