內地自由行客不只買豪宅、買名牌、買金飾，臨走時在最後一站上水，更狂掃大堆平價日用品，近年多得自由行帶挈，上水區舖市旺爆，大小商戶爭相在核心地段搶舖，令年內舖價、舖租爆升三至五成，估計明年舖價升幅至少還有兩成以上。
龍琛路、新豐路一線街舖位呎價2.5萬
「現時上水區一線街龍琛路及新豐路，旺到好似深圳東門一樣，人流量極多，尤其是火車站對出的龍琛路一帶藥房生意特別好，全日都咁旺場，店舖內人頭湧湧，內地客出手豪爽，一買便是10罐、8罐奶粉，部份藥房怕無貨供應，甚至每人限買6罐奶粉，其他日用品如沐浴露、洗頭水、廁紙、藥品等，內地客照樣全部掃齊，估計藥房一日生意額可高達8萬元，以每月交十幾萬租計算，真係做幾日都夠交租。」利嘉閣董事丁劍明指出，目前龍琛路及新豐路一線街地舖呎價約2至2.5萬元，呎租由50至100元，租金回報約3至3厘半，至於一線街地舖入場費，至少約1,800萬元，舖位面積600餘方呎。不過，現時一線街地舖幾乎無供應，加上大部份地舖皆由原居民持有，向來鮮有放售。
約滿後百分百加租
內地自由行客為上水區帶來強勁消費力，加上新自由行政策經已實施，自12月15日開始，內地將放寬深圳非永久居民來港簽證限制，估計將有400萬人符合資格，加上人民幣升值，內地客湧港掃平貨已成風。丁劍明表示，今年上水區舖價、舖租已同時爆升三至五成，估計明年舖價至少還有兩成升幅，不少商戶皆睇中上水區無限商機，紛紛插旗進駐搶租，目前區內一線街舖位非常搶手。「商戶約滿後，一定係百分百加租，幅度約一至兩成，而且最少需要在約滿前半年，向業主提出續租，否則隨時無咗個舖，因為現時已有不少商戶輪候預租。」
美容院興起 樓上舖搵位
丁劍明指出，上水區內除了藥房、日用品連鎖店不斷擴充，最近更興起美容院。「不少內地女遊客，最近習慣在最後一站上水，做埋個facial先至返上去，搞到區內美容院越開越多，但由於地舖租金已搶到好貴，好多美容院已搬到樓上舖做生意，貪其租金夠平。」
二線街舖位好介紹 新成路900萬入場
現時上水一線主街基本上無舖供應，投資者只有守株待兔，丁劍明推介位處龍琛路及新豐路中間的二線街新成路，加上住宅物業海禧華庭亦座落其中，已擁有一定本土消費力，屬於區內具發展潛力的街道，待一線街發展飽和後，可以預期商戶將逐漸轉到新成路搶舖。目前新成路集中小型五金、裝修、家具及燈飾等店舖，舖位呎價由1.3至1.8萬元不等，最細的600餘方呎舖位，價錢約900至1,200萬元。
大舖面地舖吃香
美聯旺舖助理營業董事倪金河表示，以往上水區零售業以區內住客為主要消費群，但近年受自由行帶挈，區內多了一批內地旅客定期過境消費，不少內地客專程來港掃貨，這些定期旅客對本港貨品較具信心，大量購買日用品，因而帶動了該區的藥房、日用品連鎖店生意。主要受惠自由行旅客的街道都是圍繞港鐵站出口，如龍琛路、新豐路一帶，擁有行人天橋連接港鐵站的上水廣場，亦是自由行客的購物熱點，舖租同受帶動。不過，由於藥房業需求較大舖面作貯貨之用，地舖物業較為合適，加上，不少區內藥房店都是老牌經營者，駐紮地舖多年，即使新經營者，亦大多選擇承租地舖物業。
中藥、參茸海味店不斷增加
倪金河表示，除藥房業受惠外，不少內地客亦會來港購中藥材及參茸海味，核心區的參茸海味店於03年後如雨後春筍，正是受自由行效應帶動。近年，不少一簽多行的內地旅客於上水區購物，帶動區內參茸店擴張的現象。
事實上，自由行推行前，上水區的租金走勢非常平穩，但近年隨着自由行為區內零售業注入源源不絕的動力，商舖的租金走勢十分強勁。
今年錄逾億元大手成交
於今年初龍琛路26至28號全幢，以1.414億元易手，屬區內近年大手成交，物業樓高3層，總樓面面積11,000方呎，呎價約12,855元，現場所見，地舖現時由藥材舖、電訊、涼茶舖、地產及找換店等租用，1、2樓及天台則由幼稚園承租。物業所在的龍琛路段，處於上水核心位置，對面為龍豐花園，鄰近上水兩大主要商場新都廣場及上水廣場，對出的交通燈位，即使平日下午，每次轉燈都有過百人過馬路，人流旺得相當誇張，難怪能以逾億元成交。
湯君明新豐路項目 中資銀行40萬預租
上水區內一、二線街靚舖難求，資深投資者科達地產主席湯君明，去年5月透過政府土地拍賣，投得地皮自行發展，以6,100萬元成功投得新豐路89至95號地皮，並將發展成為一幢7層高的銀座式商廈，總樓面面積約2.4萬方呎，專營自由行旅客生意。
其中面積約3,300方呎地舖，最近已獲一中資銀行預租，月租40萬元，呎租約121元。現時上址仍未動工興建，暫作臨時時租停車場，每半小時5元，項目預計最快2012年落成。湯君明曾透露，項目若全數租出，估計每月租金收入可達100萬元，按地價及建築成本合共8,300萬元計算，回報率高達14厘。
放盤地帶
新豐路麥當勞大舖叫價8,600萬
位於新豐路98至110號的麥當勞舖位，是目前上水旺區內罕有巨型舖位放盤，附近有百佳超市、扒王之王、酒樓、銀行、金行等，人流暢旺，該地舖面積4,446方呎，現由麥當勞每月以22.5萬元租用，租金回報3.1厘，租約還有1年多，由於區內欠缺同類大型舖位供應，估計麥當勞續租機會很高。該舖現叫價8,600萬元，呎價19,343元。
放盤舖位資料表
地址：新豐路98至110號
面積：4,446方呎
叫價：8,600萬元
呎價：19,343元/方呎
現時月租：22.5萬元
租金回報：3.1厘
現租戶：麥當勞
市值租金：逾30萬元
資料提供：利嘉閣
全幢物業1,500萬放售
同位於新豐路尾68號一全幢物業現正放售，物業樓高兩層，包括有地舖、閣樓及1樓，面積分別1,000方呎，總樓面面積合共3,000方呎，其中地舖現由髮型屋租用，全幢每月租金收入約2萬元，租金回報1.6厘，現叫價1,500萬元，呎價5,000元。由於物業座落新豐路尾段，人流始終不及麥當勞一帶暢旺，故舖價會相差一大截。雖然全幢物業可翻新或拆卸重建，但由於局限於舊樓重建，故可塑性不高，只勝在價位較平。
放盤舖位資料表
地址：新豐路68號全幢
面積：3,000方呎
叫價：1,500萬元
呎價：5,000元
現時月租：2萬元
租金回報：1.6厘
現租戶(地舖)：髮型屋
資料提供：利嘉閣