政府出招打擊樓市炒風,至今已近一個月,最近市場逐漸消化新措施,樓市氣氛回暖,成交量反彈,利嘉閣及香港置業兩大代理均指出,向以用家主導的新界區,是全港衝擊最少的地區,加上樓價銀碼細、租金回報高,展望後市,樓價將平穩向上。
「短炒是用最短時間博最大升幅,港島區及九龍區樓價升得快,故一直吸引不少大炒家入市,大炒家基本上不會吼樓價升得較慢的新界區,但當港島、九龍樓價升到高位及上升空間有限時,部份炒家才會轉戰到落後的新界區。」利嘉閣營業董事蔡榮增指出,新界區在過去10多年來,雖然炒家亦為數不少,但用家比例始終仍然十分高,所以政府出招打壓炒樓,對新界區影響較少。
新界區成交量長期高踞榜首
另外,從成交量分析,蔡榮增稱,新界區成交量長期高踞榜首,因基數較大,即使成交量急跌三成,仍有一定成交量支持。以今年9至11月為例,新界區住宅二手成交,比例佔55%,共有16,216宗成交。
收緊按揭措施相對影響性較少
對於最近金管局收緊800萬元以上住宅按揭成數,蔡榮增認為,由於新界區大部份單位為上車盤,樓價普遍低於800萬元,故政府收緊按揭措施的影響相對較少。
租金回報吸引 長線投資者入市
另外,他指出,新界區樓價細、回報高,目前區內一般也有4至5厘回報,尤其是對比起市區貴價物業,一個樓價2,000萬元單位,租金回報只約2至3厘,對長線投資者來說,新界區物業相當吸引,由於現時短炒已無利可圖,近期不少投資者已開始轉到新界區吸納優質單位,一邊坐享高回報,一邊等升值。
資產無可能不升值
蔡榮增表示,政府出招後首個星期新界區成交量大跌七成,兩星期後下跌六成,三星期後下跌五成,市況逐漸回復正常,樓價則微跌2至3%。他估計,未來樓價將橫行一段時間再平穩向上。他認為,政府出招原因是樓價升得太勁,但由於市場資金充裕,在現時低息環境持續不變、高通脹及港元貶值等大環境下,資產無可能不升值,買樓保值抗通脹將漸趨普遍。
低水回報高推介 嘉湖山莊 2房好收租
蔡榮增認為,嘉湖山莊及屯門市廣場是低水回報高物業,自住投資皆宜,其中嘉湖山莊目前平均呎價約2,950元,最平2房約170萬元,最平3房約190萬元,租金回報率約4厘,嘉湖山莊以2房較好收租,以百餘萬元計,回報不俗。
香港置業高級營業董事王品弟指出,政府出招後,新界區整體樓價已下跌2至3%,由於短期內新界區未有新盤開售,在缺乏新盤帶動下,預期未來樓價將再下調1至2%,在用家主導下,成交量仍會維持低水平。
政府上月出招 打斷市民生活節奏
「政府上月出招,完全打斷市民生活節奏,出重招前應預早通知市民,因為有不少新婚人士會趕過年在新屋派利是,即11月買樓,12月收樓,用1個月裝修,剛好趕及在2月農曆新年前入伙。」王品弟稱,政府上月突然出招,破壞市民置業計劃。
睇好將軍澳 樓價未升夠等食糊
王品弟認為,鐵路網絡貫穿新界,令新界區交通得到大大改善,他特別睇好將軍澳區,自從港鐵通車後,出入交通方便,令將軍澳區受歡迎程度不斷增加,區內幾乎每個屋苑都設有會所,更普遍受到年輕買家追捧。他指出,經過多年發展,將軍澳區已成為一個中產新社區,加上有大型醫院坐鎮,居民生活配套已十分完善。近年更有不少內地買家捧場,貪其有鐵路兼樓價低水。
他分析說,將軍澳區在過去樓市升浪中,樓價根本未升夠,以目前2房單位樓價約300餘萬元而論,樓價屬於落後大市,平西九龍三成以上。他預期在未來新盤帶動下,包括位於將軍澳站上蓋新地56區項目,以及日出康城2C期及3期等,共有千餘個單位,區內樓價將有望再重拾升軌。