《高回報物業 周一至周五》
樓市持續多個月旺勢，政府終於再度出招打壓樓市，但面對低息環境，不少資金充裕的買家，仍選擇買樓保值，首選當然是租金回報率高的物業，而升值潛力看高一線的市區樓，勢必成為搶手貨。
旺角是其中一個租務活躍的區域，過去一年租金升勢凌厲，甚至凌駕樓價，呎租普遍逾20元水平，樓價由每方呎5000至6000元，租金回報率達4厘以上，個別更貼近5厘。
世紀21卓傑地產旺角分行經理黃錫光表示，區內物業質素參差，樓齡20餘年，出入較方便的，首選豉油街、煙廠街及廣華街一帶，居住環境較「企理」。若要清靜些，可多行幾分鐘，往鄰接何文田的勝利道、太平道及窩打老道一帶。區內物業以400至600方呎兩房戶供應最多，樓價約240萬元起，平均呎價約5500元。
樓齡20餘年 兩房約240萬
若以環境為先，可選擇太平道一帶的物業，位處旺角及何文田交接處，該處物業樓齡普遍20餘年，以400至600方呎的中小型單位為主，雖然缺乏設施，但勝在鄰近旺角鬧市，衣食住行樣樣方便，距港鐵旺角東站僅3至5分鐘步程，上蓋設有大型購物商場，頗受單身人士或小家庭歡迎。再加上該區隸屬34校網，附近名校林立，較獲家長客捧場。
記者：蔡家儀
攝影：黃耀興
模特兒：Suki（PureModel）
《鴻威大廈》
叫價255萬元 頂層 建築面積486方呎
座落花園街頭段的鴻威大廈，基座有商場，附近商舖食肆林立，極之方便，但人流難免複雜，環境十分嘈吵。物業由兩座大廈組成，2至22樓每層4伙，A及B室470方呎，面積較大，但實用率只有67%。C及D室面積429方呎，實用率70%，較受買家追捧，呎價較A及B室高。最高兩層僅設2伙，面積一律486方呎。各戶間隔相若，均設眼鏡房。
景觀方面，以街景及樓景為主，只有2座15樓以上的B單位，可遠眺洗衣街公園，景致較開揚。
鴻威大廈每月有兩、三宗買賣，平均呎價約5100元。現有10餘個放盤，每方呎叫價由5200餘至5700餘元。鴻威大廈高層單位大部份由業主自用，鮮有放盤。今次介紹的頂層單位，盤源十分罕有，業主持貨超過10年，早期自用，之後放租，近期業主收回單位後大翻新，全屋改用雙層隔音玻璃、客廳改裝分體式冷氣機，並添置小量家具，裝修落本。
窗大望樓 落本裝修
物業最高兩層單位每層僅設兩伙，私隱度較高，同時頂層戶客廳較樓下單位多一扇大窗，光猛得多。單位實用率雖然不足七成，但間隔四正好用，加上窗多又大，平添空間感。客廳向東北偏東，兩房向東南偏南，通爽舒服，外望樓景為主。
大門入口為正方形的大廳，無客飯廳之分隔。兩房面積相若，其中一房有偏東及偏南兩組大窗，廚廁保養尚可。單位質素罕有，月租達1.05萬元，扣除725元管理月費，以戶主開價255萬元計算，回報率達4.6厘。
間隔：2房1廳
實用率：67%
呎價：5247元
租值：1.05萬元
回報率：4.9厘
資料來源：世紀21卓傑
電郵：mailto:[email protected]
主要資料
地址：旺角花園街3至5號
座數：2座
住宅樓層：24層（實際23層）
每層伙數：4伙；最高兩層2伙
單位總數：176個
建築面積：429至486方呎．
實用率：67至70%
間隔：2房
落成：1984年
發展商：新地
管理公司：康業
管理月費：每呎約1.5元
設施：商場
校網：小學32網；中學油尖旺區
《富威花園》
叫價250萬元 D座高層1室 建築面積413方呎
富威花園是太平道上少數屋苑式物業之一，由4幢大廈組成，A及B座位處內街，環境清靜，單位面積一律逾1000方呎，全屬三房大戶。C及D座屬細單位，面積由300餘至400餘方呎，個別單位向鐵路，有車聲，樓價較A及B座低一成半至兩成。屋苑設有康樂設施，包括平台花園及泳池，質素罕有。
窗台特多 內櫳新淨
富威花園每月有3至5宗買賣，集中C及D座細戶，平均呎價6500元。屋苑現有10餘個放盤，A及B座大戶僅佔1伙，叫價每呎由5700餘至7600餘元。
是次介紹放盤為D座高層單位，面積413方呎，廳房座向均向西南偏西，前臨鐵路，望旺角一帶遠景，視野開揚。
單位的實用率不足七成，實用面積僅275方呎，間隔尚算四正，不過窗台多又大，連廚房也有窗台，浪費室內空間。
單位原裝為兩房間隔，不過，出現房大廳細的問題，如以下介紹放盤，業主拆去細房改做飯廳，同時更改廚房的門位，改裝之後，曲尺大廳間隔分明，保留的大房亦見使好用，但只有一房，因此較適合單身或夫婦居住。
由於單位裝修新淨企理，廚廁設備大致齊全，只須添置家具電器，便可以即時入住，而同類質素單位市值月租約9500元，以戶主現時開價250萬元折算，回報率可達4.6厘，扣除管理月費約540元，單位回報率也達4.3厘。
間隔：1房2廳
實用率：67%
呎價：6053元
租值：9500元
回報率：4.6厘
資料來源：世紀21卓傑
電郵：mailto:[email protected]
主要資料
地址：何文田太平道7號及自由道7號
座數：４座
住宅樓層：2７層（實際23至24層）
每層伙數：2至6伙
單位總數：326個
實用率：66至79%
間隔：2至3房
建築面積：382至1115方呎；複式2190至2341方呎
落成：1984年
管理公司：業主立案法團
管理月費：每呎約1.3元
設施：停車場及泳池
校網：小學34網；中學九龍城區
優點
◆鴻威大廈位處中心區，地利至強
◆鴻威大廈單位樓層高，有裝修
◆富威花園享名校網優勢
◆富威花園單位改間隔，更見使
缺點
◆鴻威大廈附近人流多，環境複雜
◆鴻威大廈單位大廳門位多
◆富威花園部份座別前臨鐵路有車聲
◆富威花園單位窗台太多
放租貼士
放寬租期增客源
政府出招後，不少業主將單位轉售為租，租盤一下子增多，放租業主要花點心思為單位增值。
最簡單而有效的方法，是替單位作基本翻新，甚至提供適量的家具電器，開支豐儉由人，已經可以頗受租客歡迎。
業主又或可考慮接納短期租約，臨近聖誕及農曆新年，不少已換樓但未入伙，或正趕裝修未能收樓的業主，對短租有需求。短租回報率往往較長租可觀，業主大可放寬租期以增客源。
明日預告
馬鞍山區
