【本報訊】政府出招打壓樓市，成交降溫，部份新盤更要提供優惠，變相減價求售。在政府出招前已看淡樓市的摩根士丹利指出，本港樓價已見頂，但在全球資金充裕及中國經濟增長強勁下，預測樓價明年於高位徘徊，樓市不太可能爆破。
記者：黃金煒、高明輝
大摩發表2011年香港投資市場展望報告，全球資金充裕，並在增加，相對歐美經濟復蘇步伐顛簸、脆弱及增長偏低；該行又預測2011年中國實質國內生產總值（GDP）增長達9%，在此環境下，明年資產價格周期會維持，不過，樓價與GDP的比率已達97年水平，而香港政府已推出對抗投機的措施，防止樓市泡沫擴張，樓市已見頂，但不會大幅下跌，除非美國聯儲局加息，但該行認為不會於明年出現。該行又認為，明年股市會再升，物業價格落後。
預期股市續升 樓價落後
該行指出，若歐美復蘇及中國通脹升溫，前者會令本港資金成本上升，後者帶來的緊縮貨幣政策，拖慢香港經濟增長，若兩者同時出現，將令樓價大幅下跌。
事實上，大摩並非在政府出招後才看淡樓市。在政府出招前，該行已看淡，但原因與是次略有不同。當時，該行指出，本港樓價升至歷史高位，佔GDP的320%，內地加息將令本港樓市較內地樓市更早見頂，而資金流出本港樓市，亦會令地產股持續跑輸大市。
資金流出樓市 地產股跑輸
政府出招後，除令炒家投降、賣家要割價求售，亦令樓市好友看法改變。本港樓市大好友瑞銀在政府打壓樓市前，大力唱好樓市，指在量化寬鬆政策、通脹及中國經濟增長推動下，將促使2.6萬億元存款湧往樓市，預期本港樓價將於2012年底前大升40%，中原樓價指數可升至120點（以97年水平為100點作基準）。
在最樂觀情況下，中原樓價指數可升至170點，較現水平漲98%，同時，大幅調高本地地產股目標價，其中，希慎興業（014）目標價升幅多達83%至59.7元，長實（001）目標價亦升近50%至207.3元。
到措施推出後，該行指樓市成交可能跌20至30%，又指打壓炒家會令樓市放緩，但不會影響升勢。不過，隨後再發表的報告卻改口風，指當周期逆轉而額外印花稅不變，樓價最多可於兩個月內下跌40%，一反大好友的論調。
港府出招前後 大摩對股樓看法
─出招前─
‧中央加息將令本港樓市較內地樓市更早見頂
‧本港樓價已升近歷史高位（佔GDP的320%）
‧資金流出本港樓市，將令本地地產股表現持續跑輸大市
‧重申看好本地銀行及消費股前景
─出招後─
‧港府公佈壓抑炒樓措施後，本港樓價料已見頂，但估計不會大跌
‧歐美國家推出量化寬鬆措施，加上內地經濟強勁增長，將帶動港股明年繼續向好
‧若歐美經濟顯著復蘇，而內地通脹升溫，將拖累本港經濟增長，導致樓價大跌
‧重申看好本地銀行及消費股前景，看淡地產及公用股