昨日閱報，有報道謂各大投行貼地產股為「明年之升」。明年股市升，地產股理應要升，不過將會是明年之「升得最少」的板塊。投行的理據是樓市升三成！如果樓市真的升三成，地產股也可跟大市升。但如果樓市跌三成，則地產股又如何升？樓價升與跌，大家都是估計，但有一點對地產股絕對不利的因素，不用估也知道會令其盈利受影響。
政府首兩次出招，規限樓花的出售方式，以及立例規管發水樓，可以說是地產商受打擊最大的政策。冇得左瞞右瞞，運用視覺的掩眼法，將令新樓的銷售受影響。樓市趕走了炒家，用家不用跟炒家搶貨，便可以冷靜地去做決定，看清楚貨物是否對辦。限制發水樓，絕對是地產股盈利的致命傷，起碼令毛利率下跌兩成。對於樓市的看法，甚麼低息、通脹、水浸等理由，其實早已在樓價過份反映。過去半年，上述因素已被過份渲染，配合炒家上下其手、地產代理的誇大渲染，基本上已形成了「等爆」的泡沫。究竟樓市之升，是因為聯滙、低息、水浸？還是因為炒家瘋狂炒出來呢？
樓市泡沫正式爆破
好簡單就知道答案，就是現在趕走炒家之後，樓市繼續大升，便是前者啱；否則，就是後者對。2008年油價炒上每桶147美元之時，商品大王何嘗不是冠冕堂皇攞出一些經濟理據來，結果美國政府一趕走炒家之後，便一切現形，跌回33美元。
7月中筆者話「樓市泡沫隨時爆破」，8月中為文話「樓市泡沫正在爆破」，11月15日指出「勿輕視政府打擊炒樓決心」。當市場連「特首施政報告無料到」也成為地產代理Sell客的藉口之時，筆者相信「樓市泡沫已經正式爆破」。
沈振盈
證監會持牌人士