【偏離97價物業 周一至周五】集樓市神話及悲劇於一身的傳奇屋苑，天水圍嘉湖山莊屬必然之選，97年樓市高峯期開售的6期美湖居，平均呎價由首批約4100元飆升至近5300元，個別單位呎價逾6000元。時移世易，現時美湖居平均呎價3000元，與97年的5300元比較有逾四成差距。至於整個嘉湖山莊，平均呎價亦接近3000元。
嘉湖山莊住宅項目分6期發展，由1期樂湖居於91年底開售時平均呎價約1700元，至97年初6期美湖居發售時的平均呎價約4100元，不足6年間一手售價飆升1.4倍，除見證樓市發展外，亦充份表現出發展商賣樓永遠「食到盡」的不變原則。據一名於97年入市的美湖居業主表示，「當年樓市好景，發展商宣傳又落力，去到售樓處，不斷同你講唔買就冇得揀，當時700呎單位，賣300幾萬，幾乎諗都冇時間就要簽。」
美湖居97呎價曾見6000
今年樓市曾經一度極速飛升，嘉湖山莊亦再一次成為短炒客天堂，祥益地產分行經理蕭嘉偉表示，屋苑個別優質單位，每方呎造價達3500元，頂層連天台單位每方呎造價更加超越4000元水平，與97價距離稍為拉近一點。不過，政府突然宣佈額外印花稅措施，樓市再次急煞停。面對這個於97年炒風更熾熱年頭亦未有出台的打壓炒樓重招，不少於高峯期入市並持貨至今的業主，對屋苑樓價「重返家鄉」已經不再抱任何希望，「相信機會都好渺茫囉！」一位美湖居業主表示。
背靠元朗濕地米埔遠景
美湖居屬於嘉湖山莊最後一期發售項目，大致完成發展的屋苑配套、積極改善中的交通網絡，以及背靠元朗濕地及米埔遠景的賣點，這都成為吸引買家入市的重點。而景觀賣點，隨着項目以北地皮發展為公屋，現時能夠力保靚景不失的選擇，僅餘下向東或東北的單位，其中最優質為享單邊地利的第8座，放盤呎價可達3500元水平。至於曾幾何時亦是單邊的第1座，由於前方天華路以北興建的大批公共房屋阻擋視野，昔日的濕地遠景已由樓景取代，放盤呎價普遍低於3000元。
美湖居其他座別單位叫價亦以座向劃分高低，較平價是向西或西北，望公屋遠景的單位，呎價可低至2700餘元，與部份向西南望馬路及5期麗湖居遠樓景單位呎價水平相若；向西南望休憩公園單位，與向東南望屋苑會所嘉湖鄉村俱樂部的單位，叫價水平相若，大部份超過每方呎3000元。
單位間隔方面，嘉湖山莊各期分別不大，基本上都是500餘方呎兩房、700餘方呎三房一廁，以及800餘方呎三房連套房。蕭嘉偉表示，整體而言，現時兩房戶最平為樂湖居586方呎單位，開價168萬元，呎價2867元；三房一廁戶型由190萬元起，為樂湖居708方呎單位，呎價2684元；三房連套房單位最低消費209萬元，屬麗湖居815方呎單位，呎價2564元。
屋苑亦設有特色戶，包括各期頂層單位連天台，5期麗湖居及7期景湖居頂層則提供複式連內置樓梯直達天台，另外，所有相鄰單位均可打通成自製相連戶，面積組合方面有3大類，分別是最細碼的1100餘、1400餘及1600餘方呎。自製相連戶樓價有平有貴，視乎期數及景觀而定，優質高價選擇有美湖居一個頂層連天台的自製相連戶，面積1690方呎，向東南望屋苑會所，叫價680萬元，呎價4024元。
記者：伍志輝 攝影：黃耀興
模特兒：Shannie（StageModels）
叫價230萬元 租7800元 美湖居2座中低層C室 建築面積710方呎
連家具賣蝕讓28%
美湖居靚景單位主要座向東北或正東，介紹的2座中低層C室，客廳向東，睡房向東北，前臨屋苑園林泳池，遠望天華路以北多所學校，濕地遠景仍然力保不失。
單位業主於97年初以約319萬元購入，持貨期間大部份作出租用途，是次放售附連大部份家具，開價230萬元，較97年購入價蝕約28%。祥益地產分行經理蕭嘉偉指出，同類單位97年中高峯造價約350萬元，以業主現叫價230萬元折算，樓價差距近三成半。
單位以鑽石廳間隔，經過業主巧花心思佈置，梳化與電視地櫃距離夠遠，又不失空間感。睡房有不少入牆家具，保養不俗，廚廁大致保留原裝，外觀仍然企理。惟部份裝修如牆紙及地板，難掩歲月痕迹。
間隔：3房2廳
實用率：78%（不計窗台）
落成：1997年
呎價：售3239元；租11元
備註：連家具
資料來源：祥益新北江分行
叫價238萬元 美湖居2座低層H室 建築面積708方呎
低層望樓20萬翻新
美湖居用料級數屬嘉湖山莊各期之冠，尤以酒店式大堂最具氣派，物業落成至今已達13年，不少放盤內櫳已呈殘舊，新裝修盤源別具叫座力。介紹單位的業主花費20餘萬元翻新全屋，以清新簡約風格示人。戶主於08年金融海嘯期間入市，買入價僅約136萬元，現時放盤叫價238萬元，若果成功售出，賺幅高逾七成，而97年同類單位高峯造價約320萬元，差距約兩成半。
單位為2座低層H室，外望馬路及麗湖居樓景，勝在有全新裝修，若扣除約20萬元裝修費，每方呎叫價貼近3000元，僅較市價略高。單位面積708方呎，客廳旁細房無窗台，改設三角形窗，同類間隔僅低層戶供應。
間隔：3房2廳
實用率：79%（不計窗台）
落成：1997年
呎價：3362元
租值：7800元
回報率：3.9厘
資料來源：祥益新北江分行
主要資料
地址：天水圍天湖路、天瑞路、天葵路及天龍路
期數：6期
座數：58座
住宅樓層：27至38層
每層伙數：8伙
單位總數：15880個
建築面積：573至825方呎；複式1180至1750方呎
實用率：78至80%（不計窗台）；複式83%（無窗台）
間隔：2至3房；複式4房
落成：1991至1997年
發展商：長實
管理公司：港基
管理月費：每呎0.9至1.1元
設施：商場、停車場、會所、平台花園及康樂設施
備註：複式只設於5期麗湖居及7期景湖居頂層；4期為嘉湖銀座及嘉湖海逸酒店
校網：小學72網；中學元朗區
－優點－
◆規模大配套齊
◆美湖居相對年輕
◆2座C室可享濕地遠景
◆2座H室裝修新淨
－缺點－
◆物業戶戶鑽石廳
◆美湖居地點較偏僻
◆2座C室部份裝修略舊
◆2座H室外望馬路樓景
經典趣聞
借助天王豪宅式宣傳
嘉湖山莊各期名稱第一個字，可拼出「樂、賞、翠、麗、美、景」這組有意義的字句，新樓盤的命名心思，似乎今不如昔。嘉湖山莊6期美湖居於97高峯期開售，締造新界大西北樓價巔峯水位，還請來當年的天王級歌星黎明出演電視廣告，旁白其中一句更是：「嘉湖山莊，可能係最理想嘅豪宅！」原來發展商這招「乜都係」豪宅宣傳伎倆，十多年來從未改變過。另外，美湖居樓書上亦印有一句：「令你意想不到的驚喜」，對於摸頂入市的買家，面對往後多年樓價狂瀉，再回看這句宣傳標語，真的有點無奈。
下周預告
市區平價大戶
