《偏離97價物業 周一至周五》
青山公路浪翠園落成於90年代中後期，當時挾名牌發展商效應打造成區內豪宅屋苑，因坐擁優美海景，加上憧憬青馬大橋通車可享更壯麗的景觀，帶動樓價不斷躍升，尤其主打大戶的第2及5期，更被譽為樓王類別，97年高峯期高層單位，曾創出呎價逾萬元的紀錄，比部份市區住宅還要貴，成為市場熱話。惟其後樓市逆轉，且屋苑始終位處新界，即使樓價隨大市回升，但反彈力度不強，近期成交呎價約4000至4500餘元，不及97年高位一半。
97年高峯呎價逾萬
浪翠園分5期，首4期共建13座，當中第2期即5及6座，與第5期帝華軒兩座大廈，均屬每層4伙設計，比其他各期各座的每層6伙少，並只提供大戶，分別900餘及1200餘方呎，部份附設露台，更顯矜貴。
浪翠園各期位置不同，第2期矗立青山公路分支斜路的山腰，昔日戶戶向海，屬屋苑中最優質，97年呎價高見逾萬元，惟其後金融風暴掩至，浪翠園樓價狂瀉。2000年初，2期側旁地皮興建為海雲軒，收窄兩座向東南的C及D室視野，特別是第5座影響最大，身價進一步下挫。
晉誠地產營業經理潘志威表示，2期放盤約20個，現以943方呎的5座低層D室入場費最平，叫價370萬元，呎價3924元。A及B室向西南，以往買家嫌方向稍遜，但現今海景不變，樓價反而高一成，以5座兩個高層993方呎放盤作比較，向西南的B室開價450萬元，較向東南的C室叫價410萬元，高9.8%。近期2期單位成交呎價4100至4300餘元。
帝華軒位置最偏遠
至於樓齡最新的5期帝華軒，位置卻最偏遠，前方有老牌住宅龍騰閣，故兩座設計向東南，盡量朝矮層圓墩村，以及加高基座地勢，造就低層向此方單位享海景，惜1座低層C、D室及2座低層A、B室，向西南望龍騰閣樓景，13樓以上視野可跨越龍騰閣，飽覽全海。另外，兩座13樓以上單位戶戶設露台，擁戶外空間。
帝華軒以單位面積大及實用率高佔優，當年開售正值97年樓市高峯期，高層海景單位呎價逾1萬元，而車位售價約60萬元，但時移世易，樓價隨市況下滑，車位亦跌至僅約30萬元。
潘志威表示，帝華軒兩幢共168伙，單位數量少，現時放盤10餘個，每方呎叫價5000至6000餘元，近期成交呎價約4000至4500元。
記者：溫潤潔
攝影：謝榮耀
模特兒：Ruby（PureModels）
叫價680萬元 帝華軒2座高層A室 建築面積1291方呎
帝華軒樓底高 惜鑽石廳
帝華軒樓層越高景觀越開揚，2座A室位處頂樓對落數層，海景遼闊，屬優質戶，叫價680萬元，呎價5267元，同類單位今年5月成交價曾高見670萬元，開價貼市。若相比97年高位，同類單位成交價逾1300萬元，相差近五成。
單位1291方呎，實用率85%，樓底近10呎高，廳巨房大附露台，地方寬敞開揚，惜客廳呈鑽石形，不夠工整。廳房最近翻新，換淺色地磚及牆身髹淺色油漆，滿室光亮。廚廁沿用發展商提供設備，保養新淨，可保留續用。
間隔：3房（1套）2廳；另露台及工人套房
實用率：85%
落成：1997年
呎價：5267元
租值：2.3萬元
回報率：4.1厘
資料：晉誠地產麗都花園分行
電郵：mailto:[email protected]
叫價390萬元 5座中層C室 建築面積992方呎
2期露台戶 裝修過時
2期5座C、D室向東南，昔日方向佳及可飽覽海景，惟現時視野被毗鄰海雲軒影響，收窄海景，拖低樓價，成為平盤之選，低層叫價370萬元。介紹的中層C室，面積992方呎，開價390萬元，屬第二廉價，每方呎3931元。相比同類中層97年高位成交價980萬元，相差約六成。
單位設露台，走廊有貯物室，廚房附工人房。惜露台以外，樓海景參半，客廳鄰房只側望海景，套房向西南偏南，視野無阻最開揚，盡覽青馬大橋及馬灣小島風光。為遷就景觀，走廊呈多角形，原則三房改兩房，套房與中房打通，後者改建衣帽間，若家庭成員多，要還原間隔才夠住。反正裝修過時，客飯廳鋪深色木地板，房間鋪地毯，廚廁設備陳舊，宜順道翻新。
間隔：2房（1套連衣帽間）2廳；另貯物室、露台及工人房
實用率：83%
落成：1994年
呎價：3931元
租值：1.4萬元
回報率：4.3厘
資料：晉誠地產麗都花園分行
電郵：mailto:[email protected]
主要資料
地址：青山公路青龍頭段及龍騰路
期數：5期
座數：15座
住宅樓層：23至38層
每層伙數：4至6伙
單位總數：2409個
建築面積：544至1299方呎；複式1477至1507方呎
實用率：77至85%；複式81至83%
間隔：2至3房
落成：1992至1997年
發展商：新地
管理公司：啟勝
管理月費：每呎約1.6至2.1元
設施：各期有獨立停車場、會所及平台花園
備註：複式僅設於3及4期，5期別名帝華軒
校網：小學62網；中學荃灣區
優點
◆2期單位向東南
◆2期單位銀碼不用400萬元
◆帝華軒實用率高
◆帝華軒單位享全海景
缺點
◆2期單位客廳海景窄
◆2期單位走廊窄長及有斜角
◆帝華軒位置偏遠
◆帝華軒客廳呈鑽石形
物業市況
全海景三房戶 298萬入場
浪翠園1、3及4期供應中小型單位為主，因樓齡及地點分別，樓價各異。如最舊的1期1至4座，位處山上，面積572至787方呎，間隔兩房、三房一廁及三房一浴一廁，無套房設計，樓價最平，平均放盤呎價約3900元。1座低層F室三房戶，770方呎，全海景，11月成交價298萬元，呎價3870元。
3期7至10座，位處山下斜路近海旁，位置及海景較佳，樓價亦相對較高，分層面積544至837方呎，間隔兩房及三房連套房，平均放盤呎價約4500元。8座低層E室，828方呎，11月成交價370萬元，呎價4469元。
4期吊腳較3期平
4期11至13座，建於青山公路旁，遠離深井購物及食肆區，地點吊腳，單位面積及間隔與3期相若，但樓價低約7%，現時4期平均放盤呎價約4200元。11座中層C室兩房戶，612方呎，10月以270萬元易手，呎價4412元，造價理想。
明日預告
何文田帝庭園
