【財經專題】本地銀行原先已經在按揭業務鬥到爛，政府早前推出一系列打擊措施，令樓市交投大幅下滑，銀行要做按揭生意難上加難，適逢政府有意效法外國，研究香港是否適合推出長青按揭（又稱逆按揭），此舉為銀行帶來新商機之外，持有物業的長者又可透過逆按揭，每月獲得固定收入，增加退休生活的保障。
記者：呂雪玲 岑梽豪
顧名思義，逆按揭是將一般的按揭模式逆向運作，簡單而言，即長者將本身的物業抵押予銀行，以換取每月生活開支，長者仍可住在有關單位內，直至長者百年歸老或計劃完結，物業權益歸屬銀行。有關計劃的概念是顧及長者沒工作後，每月仍需應付生活開支，而港人大部份資產儲蓄均凍結在物業上，透過有關計劃，長者便可從物業中釋出流動資金。
長者仍可住業權歸銀行
美國、加拿大、英國、新加坡及台灣等地先後推出逆按揭，其中本港欲參照的美國模式有不同的機構參與，針對低、中及貴價樓的不同需求。一般是針對62歲以上的長者，不論收入及借款用途，均可申請。政府的角色就是為有關逆按承保，例如保障當中的壽命、利率及商譽風險等。市場普遍預期，若本港推行逆按揭，以100萬元物業計算，長者每月約獲得1000至2000元，計及年滿65歲長者每月可獲1000元生果金，月入共計或高達3000元，而市場調查顯示，長者每月開支大概為3000至4000元。
100萬元樓每月獲$2000
逆按揭雖在外國不少地方實施，但推行多年來仍面對不少難題，包括市場需求飄忽不定。新加坡最初推出時頗受歡迎，但後來市場迅速冷卻，其中基於計劃起初不設「不追討保證」，意味若計劃完結時，業主收取的款項較當時的物業價值為高，貸款銀行可能向業主或承繼人追討差額。長者亦漸害怕因長壽而被迫遷離居所，無家可歸。
從營商角度，本港銀行界人士對推行逆按揭看法正面，工銀亞洲（349）董事暨副總經理黃遠輝指，隨着樓價上升，很多人的積蓄均沉澱於物業上，現在文化與以往不同，少了人需把單位留給下一代，故目標客戶群較以往相對提升，相信本港有一定市場需求。
星展香港零售銀行業務客戶、存款及抵押貸款高級副總裁鍾少權也直言「有興趣做」，指是一項新商機，但提醒不能輕視逆按揭涉及的複雜性及配套措施，要考慮花多少功夫在保障客戶方面。一大型銀行主管認為，倘計劃落實執行，不容小看銀行可以獲得的商機，舉例說，若有關計劃容許長者一筆過提取現金，銀行可就此提供投資服務，或替他們承造護老保險等。
須培訓員工成本難彌補
另一銀行主管則持不同意見，他雖認同逆按揭原意是好，但認為銀行「唔多願做」，這不是一門低風險產品，其中重點是社會是否有需求，若不，銀行要培訓員工及成立系統的成本難以彌補，而且銀行在收樓時要面對極大商譽及道德風險。
他坦言「唔想再發生多一次雷曼事件」，因此，他估計銀行最多擔當中介人，提供貸款並收取手續費，由按揭證券公司承擔真正風險，建議由按證公司成立精神專家及法律專家等，並按既定樓價在計劃完結時還款予銀行，日後變賣物業價值升跌的風險由按證公司自行承擔。
逆按揭利與弊
－利－
‧為長者提供退休後生活費用
‧逆按貸款可進一步用作投資、承造保險
‧有助增加回收舊樓速度，活化物業市場
‧逆按貸款可考慮證券化，提升金融產品多元化
‧有管制法例依據
－弊－
‧擔心計劃完結，物業被收，後代沒物業承繼
‧逆按形象一般較負面，被視為窮人的收入來源
‧物業若過於殘舊，銀行不願承造有關逆按貸款
‧增加市場對手風險
‧道德、商譽、需求風險，以及社會倫理觀念難以法律衡量