近期開售的西半山西摩道單幢項目蔚然,大戶型設計具一定氣派,用料亦不惜工本,中高層更可享都會維港景致,然而,項目位處多個待建地盤及大批有機會重建的舊廈之間,故不少單位的維港景,只屬有限期的賣點,加上物業樓花期長達兩年,變數將更大。
西半山物業出名居住密度高而景觀變數大,有意入市者應該有心理準備。同由太古發展、座落於蔚然正後方的雍景臺,曾幾何時,海景質素亦是最強賣點,事隔十多年,雍景臺部份單位引以自豪的維港海景,則摧毀於同一發展商。
主攻大戶 廚房一分二
日後蔚然會否遭遇雍景臺的命運,就現時已知區內的舊樓收購行動,答案應該是肯定的,蔚然附近多個具重建潛力的舊廈地盤,便是由太古持有或積極收購中,根據早年獲批的地盤發展資料,普遍可興建30餘層高的單幢式物業。所以,如果為了維港海景而入市蔚然,一定要選擇高層單位,日後景觀才較有保障。
既然蔚然部份單位景觀有限期,物業質素是否值回票價,相信更為重要。物業主攻大戶,分層單位1608至1679方呎有三房,1946至2078方呎四房間隔,最低層6樓單位附連204至423方呎平台,頂層複式均逾3000方呎,附連逾1100方呎的天台,切合近年豪宅區物業的主流尺碼及戶型分佈。
間隔方面,除頂層複式外,各單位廚房被一分為二,近大門位置以開放式備餐間示人,此舉可增加大廳的視覺空間。以發展商搭建的C室示範單位為例,面積1679方呎,客廳放置普通尺碼的三座位曲尺形梳化,兩旁通道已經不多,飯廳放下6人長餐枱外,已不宜再容納其他家具。可以想像如果開放式備餐間的位置有一堵牆,大廳的視覺觀感一定大幅收窄,而深長的玄關位亦會更加顯眼。至於官方的詮釋,是中西式廚房的結合,西式備餐間的工作枱,可兼作吧枱用途,而中式廚房則提供大量貯物空間。
寢區方面,沒有盲目追求房多的設計,兩間細房皆有合理的空間,反而套房有一個問題,要同時容納大衣櫃及大碼床,空間感將會大幅收窄,因此,示範單位亦要將衣櫃安排在向鄰房偷位得來的位置上,以保持套房的通道闊落及工整。
至於面積約2000方呎的四房戶,從單位圖則所見,大廳呈日字形,長闊比例跟1600餘方呎三房戶分別不大,寢區最大分別是多出一個附連衣櫃位的細套房,而兩間細房亦不及三房戶般見使。
廚房電器屬歐洲名牌
用料方面,貫徹發展商近年的豪華簡約風格,大量起用為港人熟悉的歐洲名牌廚房電器,同時配備分體式冷氣機,美中不足是沒有小型電視。發展商報稱,每個標準單位廚房建築成本達110萬元。至於浴室則以大量天然石配線條簡約的潔具,色調偏向成熟沉實。
記者:伍志輝
攝影:馬泉崇
蔚然用料
─整體─
地台 物料/牌子:複合木地板
窗台 物料/牌子:天然石
冷氣機 物料/牌子:三菱分體式
─浴室─
地台/牆身 物料/牌子:天然石
浴缸 物料/牌子:Duravit
洗手盆 物料/牌子:Duravit/Flaminia及Bette(複式)
坐廁 物料/牌子:Flaminia
熱水爐 物料/牌子:TGC
水龍頭/花灑頭 物料/牌子:Dornbracht
廁紙架/毛巾架/浴袍鈎 物料/牌子:Emco/Dornbracht(複式)
廚房
地台/牆身/工作枱面 物料/牌子:天然石
廚櫃 物料/牌子:Varenna
煮食爐/抽油煙機/雪櫃/電焗爐/煤氣爐/燒烤架/洗碗碟機/咖啡機/蒸爐 物料/牌子:Miele
冷凍櫃 物料/牌子:西門子
水龍頭 物料/牌子:Dornbracht
電熱水爐 物料/牌子:電寶
冷氣機 物料/牌子:三菱分體式
紅酒櫃/食物保溫櫃(複式) 物料/牌子:Miele
─貯物房─
洗衣機/乾衣機 物料/牌子:Miele
電熱水爐 物料/牌子:Hotpool
蔚然資料
地址:半山西摩道2A號
座數:1座
住宅樓層:53層(實際43層)
每層伙數:3伙
單位數目:126伙
─分層─
建築面積:1608至2078方呎
實用率:77至80%
間隔:3至4房
─頂層複式─
建築面積:3029至3545方呎
實用率:79至80%
間隔:4房
發展商:太古
管理公司:2ASeymour(Management)Limited
管理月費:每呎約3元
設施:停車場及會所
校網:小學11網;中學中西區
優點
‧單位用料豪華
‧大戶型設計合豪宅買家
‧會所設施齊全
‧擁名校網優勢
缺點
‧部份單位海景有限期
‧居住密度極高,附近斜路多
‧鄰近待建地盤多,環境污染難免
‧停車場車位不足
供應
太古恒地區內多收購
西半山住宅新供應絕大部份屬舊樓重建項目,多年來活躍區內收購活動的發展商,以恒地及太古最積極。毗鄰蔚然的舊樓美麗臺,部份單位已由恒地購得,物業早於63年落成,共建5幢14層高住宅,約提供196伙,地盤面積逾5萬方呎,一旦成功收購,重建規模將遠較蔚然大。
近年收購舊樓十分積極的太古,在區內持有起碼5個地盤,全部座落於蔚然附近,位處蔚然正前方的西摩道25號A至29號A地盤,已獲批建1幢37層高住宅,毗鄰的西摩道31至35號舊樓,消息指太古已接近完成收購,有條件結合前述地盤擴大重建規模,故此蔚然單位景觀威脅將更加大。
瑧環懿峯尚餘小量貨尾
近年區內新盤以單幢樓為主,恒地位於干德道的天匯貨尾意向呎價3萬至4.5萬元。預計2012年12月落成的遠期樓花瑧環,座落堅道,提供106伙,現尚餘小量貨尾,每呎叫價逾3萬元。至於預期明年第四季入伙的懿峯,座落西摩道較高地段,小量貨尾平均呎價約3.2萬元。
2)太古收購中的西摩道31至35號舊樓。
4)太古收購中的堅道96至100號舊樓。
7)市場消息指舊樓美麗閣將全幢放售,叫價35億元。
配套
會所豪華 車位不足
物業住客會所面積約2萬方呎,設施包括20米長室外恒溫泳池、以英式壁爐佈置的閱讀室、設有全套廚房設備的宴會廳等,另外,還有健身室、活動室、蒸氣及桑拿房等大路設施。由於單位總數僅126伙,享用會所的代價是管理月費每方呎3元。物業停車場只有45個車位,明顯不足。
享名校網優勢
物業附近是西摩道與衞城道交界的教堂,可算該處地標之一。沿西摩道撐上斜路,到達羅便臣道交界處,有若干街舖及超市,另有巴士站提供多條路線出入。經衞城道落斜,則可抵西半山最旺路段堅道,沿路兩旁商舖林立,續往山下走更可到達中環半山蘇豪區,各式食肆酒吧選擇國際化。
西半山享有港島名校網優勢,就連本港最高學府香港大學也在山上,對家長客來說,別具叫座力。