經濟好，房地產市場通常好，相反，房地產市況也多好不到哪裏去。然而，當分析房地產價格或租金時，只籠統說些經濟因由，有欠詳盡。我們多年來分析了不同城市或國家之房地產市場，發現部份因素有較長期兼強勁之影響。
利率及供應反成次要
至於甚麼因素，亦要視乎哪個市段。這裏用香港之住宅和甲級寫字樓為例，前者靠「收入」，後者倚賴「就業」，數據來自政府有關部門（如統計署等）網站：
（一）住宅講收入。這裏講的「收入」是以人均生產（GDPpercapita）為代表數據，就算近年全球之量化寬鬆政策導致多印了的銀紙，部份亦轉折變成一些人之生產/收入，如樓宇買賣產生之經紀費律師費等。
數據有多重要？可看以下「數值關係」運算，幅度由-1至+1。近-1表示兩個環節有完全但剛相反之關係，如一上一落；近+1則表示齊上齊落；而近0則意味沒有多大關係。
數據由1980年至今：
香港住宅價格與人均生產的數值關係是0.90
香港住宅租金與人均生產的數值關係是0.89
畫公仔畫出腸，就是住宅價格以致租金皆和收入息息相關，數值關係近+1，表示收入越高，住宅價格租金亦趨高。然而，一些常被認為是重要之因素，如利率及供應等，皆沒有長期影響！
（二）甲級寫字樓看就業。經濟活動投資多，表示有不少中外企業在香港搵食，但倘若這未能導致在港大量地「招兵買馬」，寫字樓需求亦不會高。要衡量甲級寫字樓需求，可觀察FIRE，即金融保險及地產行業之就業情況或失業率，因甲級寫字樓之租戶不少是FIRE行業的。
這裏採用失業率之數字由2008至今，且分別和中區、灣仔銅鑼灣及尖沙嘴之甲級寫字樓租金比較，證實亦頗有關係，即失業率低租金便高、失業率高則租金低，可參考下圖。
鍾維傑
「地產得」獨立房地產分析網站
http://www.Real-Estate-Tech.com