甚麼是物業地積比率？簡單解釋就是倘若某地盤之地積比率為5倍，該地段有10000方呎，即興建樓面可達50000方呎。地積比率是用來規範建築密度等，當然一些「寬免」面積就不計入其中。
近數十年，不少機構策劃發展項目時，皆傾向用盡地積比率，必要時還向有關政府部門申請多些。據此，測量師為地皮的估值，皆會以假設用盡地積比率去計算。
市場可吸納供應量
不過用盡地積比率的做法，不是放諸世界皆準的現象。例如美加也有類同地積比率之規管，但許多時發展商是不會用盡的，不是不想而是不能，因市場需求不足以支持其起到盡，當然大都會市中心地段另計。再者，既然不會用盡可建呎數，發展商亦不會以最高地積比率的價值買地。此外，香港不少在五六十年代興建之樓宇亦未用盡地積比率。
為甚麼近數十年香港不太須思考是否用盡地積比率？因市場可盡承受之樓宇面積的上限未致，假設全港可用得着X方呎，現在只有Y方呎，而X>Y。有驗證支持X>Y？基本上沒有，只靠推論，既然大部份地盤皆用盡地積比率，而仍不見過多空置樓面令樓價下挫，「現存呎數低於上限」之推論並非全無根據。有沒有程式可估算Y？有，但超越這文章範圍及筆者能力，但仍可粗略推算。
以筆者經歷所見，一般內地住宅約1100方呎，本港則為650方呎左右。內地家庭人數平均是3.3，本港約是3，十分相近，表示合適國內家庭之單位面積，亦很可能合適本港家庭。
17倍地積比仍可承受
根據上述，可粗略估算出香港之Y大約可有多少，就是1100除以650再乘以10倍地積比率，等於近17倍，尤以住宅而言。亦即是說，若果將平均香港住宅面積擴大70%左右，仍會為一般家庭接受和用得着。要注意的是，這擴大只涉及單位面積，而不是單位數目，更不是說售價可多增七成。
依然不太明白之讀者，可想想以下問題：假設現在政府「賣大包」，允許全港地皮可以100倍的地積比率起樓，即10000方呎地盤可建100萬方呎樓面，且不須另補地價，又暫將建築技術之難題擱置，那麼是否皆會用盡100倍比率呢？測量師又會否用100倍比率為地段估值呢？
答案很明顯是不會。若真的以100倍地積比率起樓，供過於求會好犀利，樓價勢崩潰。
總而言之，香港之地積比率可以不思考就決定用盡，皆因離Y之上限仍有一段距離。
鍾維傑
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