何文田培正學校附近的文福道及文運道，位處半山，因鄰近窩打老道，俗稱窩打老道山（下稱「窩山」）。山上佈滿住宅物業，屬老牌高尚住宅區，物業落成年份介乎1964至1972年，單位面積普遍由800餘至近2000方呎，主打三房間隔，樓價較區內豪宅新貴低三至五成，加上實用率極高，內櫳闊落見使，適合追求間隔實用的買家。
樓齡45年 實用率高
「窩山」地理位置鄰近旺角鬧市，居住環境靜中帶旺。加上位於小學34網，中學納入九龍城區，名校林立。即使物業樓齡高，會所設施欠奉，而且大部份單位望樓景，一直有用家支持，每月有兩、三宗成交，平均呎價介乎6000至8000元。
山上物業集中1000至1500方呎三房單位，面積1800方呎，當中提供四房間隔的瓊苑，屬「窩山」面積最大單位，質素罕有，吸引同區換樓客入市，市場現時僅1個放盤，位處高層，享極開揚景致，連200萬元豪裝，有一定吸引力。瓊苑樓齡45年，樓高18層，每層兩伙，全幢僅36戶，私隱度極高。單位面積一律1800方呎，實用率達86%，全屋不設窗台，間隔四正闊落，非常見使。
客廳巨型 四房闊落
大門入口是曲尺大廳，飯廳近入口，牆身鋪淡黃色牆紙，份外溫馨。放8人中式圓枱及中式地櫃，不覺侷促。飯廳毗鄰的半開放式廚房最搶眼，拆牆擴闊門位，改用玻璃摺門，打開與飯廳相連，關上又可自成一國。廚櫃用上較少見的鮮黃色，份外醒目，爐具及電器用品皆入牆設計，高級美觀，加上天花懸掛水晶燈，倍添氣派。
客廳闊約20呎，非常巨型，擺放曲尺梳化及按摩椅，與電視櫃有充裕距離，櫃旁還可放置鋼琴。客廳外接露台，相對闊落的客廳，露台顯得細小，加上外望樓景，吸引力一般。
4間睡房全分佈走廊區，各房間隔均四正闊落，面積至少80方呎，放睡床及衣櫃不成問題，絕非近年號稱四房間隔的新樓般，部份睡房細如貯物房般小。
此戶睡房皆不設窗台，地方特別見使。近大廳的兩個房間佈置相若，家具全部度身訂做。睡床貼窗放，床尾有衣櫃，床邊是大型書枱，中央為活動空間，佈置整齊實用。走廊盡處再有兩房，向西北偏北的房間建有曲尺大衣櫃，睡床置中，外望太子道西及九龍塘一帶遠景，視野壯闊開揚，景致較客廳及套房望樓優越得多。
向東南偏南的套房佈置簡單，大床置中，床尾有大櫃。套廁部份空間原裝為貯物房，現拆去納入套廁，地方更大。業主數年前斥資約200萬元裝修，至今保養新淨，間隔改動少，容易吸引換樓客。
記者：蔡家儀 攝影：黃耀興
模特兒：Trater（AModel）
高層A室 建築面積1800方呎 叫售1780萬元
間隔：4房（1套）2廳；另露台、工人房及工作間
呎價：9889元
備註：連車位
租值：5萬元
回報率：3.4厘
資料來源：利嘉閣又一邨分行
電郵：mailto:[email protected]
－優點－
‧半山環境清幽，鄰近旺角方便
‧四房間隔、區內罕有
‧介紹單位連200萬元豪裝
－缺點－
‧樓齡高、乏設施
‧露台比例上偏細
‧介紹單位廳房望樓景
瓊苑主要資料
地址：何文田文福道11號
座數：1座
住宅樓層：18層
每層伙數：2伙
單位總數：36個
建築面積：1800方呎
實用率：86%
間隔：4房
落成：1965年
管理月費：每呎1元
設施：停車場
校網：小學34網；中學九龍城區
學校優勢
處名校網家長捧場
受惠名校網優勢及高尚的半山地段，窩打老道山一帶物業，深受家長客歡迎。
何文田至土瓜灣一帶的34校網，設有不少「一條龍」升學制度的名牌小學，包括陳瑞祺（喇沙）小學，著名校友包括填詞人林夕。
包括拔萃協恩小學
另外，校網亦包括拔萃男書院附屬小學，為政府直接資助學校之一，賣點為「一條龍」升學制度，畢業生多入讀拔萃男書院；而著名津貼或官立小學──協恩中學附屬小學、聖羅撒學校、馬頭涌官立小學及農圃道官立小學等都屬其校網。
物業配套
專線小巴往來旺角
窩打老道山大部份物業只設停車場，瓊苑也不例外，出入交通倚賴專線小巴5M路線往來旺角，車程約5分鐘，惟繁忙時段出入居民多，可能出現班次不足的情況。
窩打老道商店多
山上有斜路或樓梯直達窩打老道，多條巴士、小巴路線途經培正道及窩打老道，出入交通尚算方便。住戶日常購物多乘搭專線小巴往旺角，或經屋苑門前石級路，可直落窩打老道，附近有酒樓、超市、家品店及銀行等。文福道與培正道交界有小型公園，設籃球場、兒童遊樂場及九龍公共圖書館。
同區市況
半山壹號2500萬入場
利嘉閣地產聯席董事曾令智表示，瓊苑過去兩年多均缺乏成交，最新一宗追溯至08年1月，1樓單位1800方呎，作價870萬元，呎價4833元。該廈現時只有一個放盤，份外矜貴。窩打老道山物業樓齡普遍40年以上，現價每呎由6000餘至8000餘元，較同區豪宅屋苑落後。
「窩山」每月平均有2、3宗買賣，樓價由500餘萬至約1200萬元。現有約50單位放售，叫價每呎約7000至貼近1萬元水平，樓價由800餘萬至1700餘萬元。
區內四房戶放盤罕有
當中四房大單位供應極少，包括明德園及公主台部份單位，現時放盤僅1、2個，叫價每呎8500元起。同區樓齡較新的君頤峰及半山壹號，四房單位呎價由1.4萬元起，入場費至少2500萬元。