【逼近97價物業系列 周一至周五】
紅磡數個大型屋苑中，以黃埔新邨最老牌，樓齡30多年，呎價屬最平，主攻中小型單位，由450至650方呎，入場門檻低，銀碼介乎200萬至300萬餘元，相比其他易進駐，吸引鄰近舊區土瓜灣及九龍城換樓客。
世紀21東方營業經理姚錦凌表示，黃埔新邨銀碼細，成交活躍，平均每月錄得10至20宗成交，10月有18宗，11月首8天有5宗，平均呎價維持5200餘元水平，與97年樓市高峯期約5500元，差距約5%。
97摸頂貨轉手蝕43萬
他說，現有放盤60餘個，平均呎價5600元，個別業主叫價與97年高位相若，甚至有超越情況，惟實際成交尚未衝破當時造價。以11月初兩個優質單位為例，成交呎價5500及5600餘元。若追溯97年摸頂最貴價成交，嘉富樓高層1室，650方呎，於當年7月作價388萬元，呎價5969元，該業主持貨13年，終至今年6月轉售，成交價345萬元，呎價5308元，虧蝕43萬元離場。
黃埔新邨分4期發展，共建25座大廈，各以富貴榮華為名，樓宇之間距離近，景觀望樓為主，大多數向德民街及紅磡道主要大街，有多線巴士行駛，聽到車聲。再者，街道兩旁店舖林立，人潮熙來攘往，十分熱鬧，居住環境嘈雜，康樂設施匱乏，須依靠社區配套。
頂層電梯不達 平一成
單位間隔分兩類，450至550方呎為兩房戶，620至650方呎為3房戶，實用率約71至77%，內櫳偏細，廚廁尤甚。兩類放盤以低層連約較平，現時兩房叫價238萬元起，呎價5289元，3房叫價300萬元，呎價4839元。
此外，特色戶集中各座最低層1或2樓，大多數單位連平台，平台面積約35至1000方呎，叫價較一般單位高一成。至於頂層無天台，兼且電梯不達，上落要行1層樓梯，樓價較一般單位低一成，由於價平有承接，11月初1個連約頂層單位，成交呎價4778元。
記者：溫潤潔
攝影：黃耀興
模特兒：Kimberly（PureModels）
叫價248萬元 樂富樓低層 建築面積450方呎；另平台115方呎
連平台罕有 房向街較嘈
黃埔新邨連平台放盤罕有，介紹單位就是這類，平台115方呎，分佈單位兩翼，雖然呈窄長形，但現在一邊納入室內，闢建吧枱，另一邊在廚房對出，加設簷篷可放雜物，增添實用性。惟廚房的骰，只可1人下廚，房間向德民街較嘈雜。
單位內櫳經過翻新，鋪砌淺色地磚，牆身髹油及鑲天花線，廚廁換過所有設備，賣相光鮮。間隔亦改動，原則兩房合二為一，增加活動空間，部份予浴室擴大，供按摩浴缸容身，以及改用趟門，騰空門後安裝吊架放電視。
由於屬特色戶及有裝修，開價248萬元，以面積450方呎計，呎價5511元。市場另1個連平台放盤，呎價5636元，較同類特色戶97年6月最貴成交呎價5480元，約高1至3%。
間隔：1房1廳
實用率：71%
落成：1978年
呎價：5511元
租值：8500元
回報率：4.1厘
資料來源：世紀21東方物業
買家議價--叫租1.1萬元 景榮樓中層 建築面積550方呎
中層望樓群 內櫳須翻新
黃埔新邨單位望樓景為主，重點是否向馬路聽到車聲，此戶在景榮樓中層，望鄰座樓群，免受車聲影響。戶主態度惜貨，欲善價而沽，接受買家議價，傾向出租，叫租1.1萬元，呎租20元。同類單位97年樓市高峯期造價約290萬元。
單位550方呎，實用率73%，大致維持原則，長形客飯廳及兩間眼鏡房間隔，改動只在房間以櫃代牆，節省地方。客飯廳約140方呎，兩房約70方呎，夠放基本家具，惟房間角落有柱躉，內櫳欠工整，擺位需要遷就。惜裝修陳舊，鋪砌柚木地板，牆紙有破損情況，廚廁設備簡陋，須徹底翻新才可入住。
間隔：2房1廳
實用率：73%
落成：1977年
呎價：租20元/售議價
資料來源：世紀21東方物業
黃埔新邨主要資料
地址：紅磡船澳街、民泰街、德民街等
座數：25座
住宅樓層：15至16層（實際13至15層）
每層伙數：6至8伙
單位總數：2732個
建築面積：450至650方呎
實用率：約71至77%
間隔：2及3房
落成：1976至1978年
發展商：和記黃埔
管理公司：中國海外、中安、澳大利及佳信等
管理月費：420至550元
備註：各期或同期但不同座，管理公司有別
設施：商場及地舖
校網：小學35網；中學九龍城區
優點
‧區內最平價屋苑
‧店舖林立，購物方便
‧樂富樓單位已翻新
‧景榮樓單位清靜
缺點
‧實用率低於80%
‧康樂設施匱乏
‧樂富樓單位有車聲
‧景榮樓單位須裝修
同區市況
黃埔花園較具名氣
黃埔新邨佔地雖廣，卻在2期4座住宅中間，夾雜另1幢獨立舊樓，名德民大廈，樓齡26年，每層8伙，提供392至420方呎袖珍單位，頂層4伙，面積478方呎，全數116伙。目前只有1個頂層放盤，電梯不達及無天台，叫價240萬元，呎價5021元。中層C室，420方呎，10月成交價210萬元，呎價5000元。
紅磡灣中心靚則受棒
鄰近屋苑以黃埔花園具名氣及質素，即使大多數鑽石廳設計，仍受買家追捧。當中以2期提供的469方呎單位，面積最小，目前以1個頂層電梯不達的放盤入場費最平，開價310萬元，呎價6610元，若一般樓層叫價330萬元，呎價逾7000元。2期6座中層C室，10月成交價355萬元，呎價7569元。
此外，紅磡灣中心有11座，樓齡31年，以方廳間隔及實用見稱，屬區內靚則類別，故樓價不菲。現時1個500方呎連約放盤，叫價345萬元，呎價6900元。其中鴻景閣中層6室，500方呎，10月以318萬元易手，呎價6360元。
明日預告
九龍塘又一村花園
