紅磡呎價最平 康樂設施匱乏黃埔新邨多換樓客

紅磡呎價最平 康樂設施匱乏
黃埔新邨多換樓客

【逼近97價物業系列 周一至周五】
紅磡數個大型屋苑中,以黃埔新邨最老牌,樓齡30多年,呎價屬最平,主攻中小型單位,由450至650方呎,入場門檻低,銀碼介乎200萬至300萬餘元,相比其他易進駐,吸引鄰近舊區土瓜灣及九龍城換樓客。

世紀21東方營業經理姚錦凌表示,黃埔新邨銀碼細,成交活躍,平均每月錄得10至20宗成交,10月有18宗,11月首8天有5宗,平均呎價維持5200餘元水平,與97年樓市高峯期約5500元,差距約5%。

97摸頂貨轉手蝕43萬

他說,現有放盤60餘個,平均呎價5600元,個別業主叫價與97年高位相若,甚至有超越情況,惟實際成交尚未衝破當時造價。以11月初兩個優質單位為例,成交呎價5500及5600餘元。若追溯97年摸頂最貴價成交,嘉富樓高層1室,650方呎,於當年7月作價388萬元,呎價5969元,該業主持貨13年,終至今年6月轉售,成交價345萬元,呎價5308元,虧蝕43萬元離場。
黃埔新邨分4期發展,共建25座大廈,各以富貴榮華為名,樓宇之間距離近,景觀望樓為主,大多數向德民街及紅磡道主要大街,有多線巴士行駛,聽到車聲。再者,街道兩旁店舖林立,人潮熙來攘往,十分熱鬧,居住環境嘈雜,康樂設施匱乏,須依靠社區配套。

頂層電梯不達 平一成

單位間隔分兩類,450至550方呎為兩房戶,620至650方呎為3房戶,實用率約71至77%,內櫳偏細,廚廁尤甚。兩類放盤以低層連約較平,現時兩房叫價238萬元起,呎價5289元,3房叫價300萬元,呎價4839元。
此外,特色戶集中各座最低層1或2樓,大多數單位連平台,平台面積約35至1000方呎,叫價較一般單位高一成。至於頂層無天台,兼且電梯不達,上落要行1層樓梯,樓價較一般單位低一成,由於價平有承接,11月初1個連約頂層單位,成交呎價4778元。
記者:溫潤潔
攝影:黃耀興
模特兒:Kimberly(PureModels)

叫價248萬元 樂富樓低層 建築面積450方呎;另平台115方呎
連平台罕有 房向街較嘈

黃埔新邨連平台放盤罕有,介紹單位就是這類,平台115方呎,分佈單位兩翼,雖然呈窄長形,但現在一邊納入室內,闢建吧枱,另一邊在廚房對出,加設簷篷可放雜物,增添實用性。惟廚房的骰,只可1人下廚,房間向德民街較嘈雜。

單位經過翻新後,室內明亮。

浴室往房間偷位,得以容下按摩缸。

單位向德民街較嘈雜。

兩房改1房,並造矮櫃,修飾突兀的柱躉。

單位內櫳經過翻新,鋪砌淺色地磚,牆身髹油及鑲天花線,廚廁換過所有設備,賣相光鮮。間隔亦改動,原則兩房合二為一,增加活動空間,部份予浴室擴大,供按摩浴缸容身,以及改用趟門,騰空門後安裝吊架放電視。
由於屬特色戶及有裝修,開價248萬元,以面積450方呎計,呎價5511元。市場另1個連平台放盤,呎價5636元,較同類特色戶97年6月最貴成交呎價5480元,約高1至3%。

廚房外連窄長形平台,可作貯物用途。

間隔:1房1廳
實用率:71%
落成:1978年
呎價:5511元
租值:8500元
回報率:4.1厘
資料來源:世紀21東方物業

買家議價--叫租1.1萬元 景榮樓中層 建築面積550方呎
中層望樓群 內櫳須翻新

黃埔新邨單位望樓景為主,重點是否向馬路聽到車聲,此戶在景榮樓中層,望鄰座樓群,免受車聲影響。戶主態度惜貨,欲善價而沽,接受買家議價,傾向出租,叫租1.1萬元,呎租20元。同類單位97年樓市高峯期造價約290萬元。
單位550方呎,實用率73%,大致維持原則,長形客飯廳及兩間眼鏡房間隔,改動只在房間以櫃代牆,節省地方。客飯廳約140方呎,兩房約70方呎,夠放基本家具,惟房間角落有柱躉,內櫳欠工整,擺位需要遷就。惜裝修陳舊,鋪砌柚木地板,牆紙有破損情況,廚廁設備簡陋,須徹底翻新才可入住。

房間以櫃間牆,節省空間。

客飯廳長闊比例合度,易放電視及地櫃。

浴室有待翻新。

廚房設備簡單。

間隔:2房1廳
實用率:73%
落成:1977年
呎價:租20元/售議價
資料來源:世紀21東方物業

黃埔新邨主要資料

地址:紅磡船澳街、民泰街、德民街等
座數:25座
住宅樓層:15至16層(實際13至15層)
每層伙數:6至8伙
單位總數:2732個
建築面積:450至650方呎
實用率:約71至77%
間隔:2及3房
落成:1976至1978年
發展商:和記黃埔
管理公司:中國海外、中安、澳大利及佳信等
管理月費:420至550元
備註:各期或同期但不同座,管理公司有別
設施:商場及地舖
校網:小學35網;中學九龍城區

優點

‧區內最平價屋苑
‧店舖林立,購物方便
‧樂富樓單位已翻新
‧景榮樓單位清靜

缺點

‧實用率低於80%
‧康樂設施匱乏
‧樂富樓單位有車聲
‧景榮樓單位須裝修

同區市況
黃埔花園較具名氣

黃埔新邨佔地雖廣,卻在2期4座住宅中間,夾雜另1幢獨立舊樓,名德民大廈,樓齡26年,每層8伙,提供392至420方呎袖珍單位,頂層4伙,面積478方呎,全數116伙。目前只有1個頂層放盤,電梯不達及無天台,叫價240萬元,呎價5021元。中層C室,420方呎,10月成交價210萬元,呎價5000元。

黃埔花園具名氣,受買家追捧。

紅磡灣中心靚則受棒

鄰近屋苑以黃埔花園具名氣及質素,即使大多數鑽石廳設計,仍受買家追捧。當中以2期提供的469方呎單位,面積最小,目前以1個頂層電梯不達的放盤入場費最平,開價310萬元,呎價6610元,若一般樓層叫價330萬元,呎價逾7000元。2期6座中層C室,10月成交價355萬元,呎價7569元。
此外,紅磡灣中心有11座,樓齡31年,以方廳間隔及實用見稱,屬區內靚則類別,故樓價不菲。現時1個500方呎連約放盤,叫價345萬元,呎價6900元。其中鴻景閣中層6室,500方呎,10月以318萬元易手,呎價6360元。

明日預告

九龍塘又一村花園