物業為何會「發水」？皆因賣樓時習慣採用的建築面積，除包含單位面積外，還可包括不少共用面積，如大廈入口大堂、樓梯、機電房、停車場、會所又或環保設施等。一般而言，共用面積比例越大，實用率便越低，即越發水。
再者，賣樓用的建築面積沒有劃一計法，不但每個發展商可以不同，每個樓盤亦有異，「發水多少」是賣樓策略一部份。無論業主與否，一提到發水樓，皆認為地產商牟取暴利，近期政府便介入，限制物業發水面積在一成內。
採可售面積計價 免混亂
坊間部份人士亦似對「發水面積」不理解，筆者在此簡單闡述：
（一）香港大部份樓宇「無可能不發水」，因除獨立屋外（只佔市場甚小比例），大廈必須有共用面積，如起碼會有共用的樓梯。
（二）發水樓問題不是源於有發水（共用）的面積，而是將免費得來的面積，計入樓價內。雖有可售面積作參考，但用慣的建築面積仍是主流，簡單辦法就是改用前者而棄後者。當然轉變過程裏會有短暫麻煩，如需全部統一採用可售面積呎價，驟看起來會貴了不少，如某樓盤用建築面積計呎價9000元，但以可售面積計呎價便達1.2萬元。這計算方法，樓盤與樓盤比較起上來便清楚得多，高低一目了然，不必再理會實用率。
（三）樓盤越「豪貴」，就可能越「發水」，因現今豪和貴表示「不只住宅咁簡單」，而是代表成功、身份、地位以至品味，要襯托出這些，豪華趨時的設計、設備及設施少不了。這亦意味共用面積亦會更多，即較發水，但真正豪宅買家未必太介意，因其單位本身已夠大。
（四）就算物業不發水，總售價亦不會有所減少，只是呎價由建築面積9000元一呎，變為可售面積1.2萬元一呎，但總樓價沒變。發展商為求吸引買家，近年建樓多標榜豪華尊貴，共用設施面積自然較多，而買家似乎亦受落。
檢討漏洞毋須一刀切
（五）「寬免」面積確導致更發水，但本身不一定不好。寬免面積是指那些不需計入地積比率的面積，即是額外給予的樓面面積，而不少會是共用的，因此可令樓盤更發水。然而，部份確又令樓宇及環境變得環保些、舒適些等，亦為較死板的（建築）條例，提供一點靈活性以追近現今需要。
至於政府因施政或技術理由，沒有「收足」部份寬免面積的地價，繼而「益咗」發展商。對策是檢討漏洞，加以補救，而非完全取締寬免。
鍾維傑
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