黃埔花園是紅磡區大型私人屋苑,位於沿海地段的數期物業,本來坐擁無敵海景,隨着多個新屋苑相繼落成,海景單位買少見少,叫價亦水漲船高,想享有海景又要負擔較低的,可選擇只有房間望海的單位。是次介紹單位正屬此類,加上位於無電梯直達的頂層,叫價更平,僅670萬元。
黃埔花園海景單位供應少,現時只有10期1至5座前排、9期5至10座前排,以及7期2及3座小量單位享有海景,業主皆十分惜售,放盤一直不多。若以維港景為入市目標,9期海景戶自是當然之選,這類單位分廳房皆望海,或僅房間有海景兩種,前者叫價900萬元以上,後者普遍也要750萬元以上。
三房之家裝修新淨
介紹的單位屬9期5座,為房間望海景類別,由於位於頂層無電梯直達,住戶需多走一層樓梯,故開價特平,僅670萬元。單位912方呎三房設計,客廳外望海濱南岸等樓景,只能從樓景之間望見少片海景,並有西斜情況,但套房及毗鄰細房景色則豁然開朗,向西南,兼設闊窗,享廣角煙花維港海景。
業主三年前買入單位時曾花了數十萬元裝修,鑽石形廳間隔不變,寢區變化較多,斜角細房向鄰房偷位,擴充成可兼容單人床、大書枱及反床櫃。被偷位的睡房,雖然縮小近三分一空間,但仍然可輕鬆容納基本家具。客廁及套廁地方有限,改用企缸增加活動空間。廚房設備款式大方,保養尚算新淨。
黃埔花園頂層由於無電梯直達,故價格較一般單位平約10%,但擁有樓層高開揚景,吸引力仍不低。不過,屋苑部份頂層戶有縮則情況,如最細碼的351方呎一房戶,位於頂層的只有2期有供應,但是次介紹單位則沒有縮則情況。
9期維港景有變數
中原地產高級分行經理包偉倫稱,現時只有20餘個海景單位放盤,集中在7期及9期。7期毗鄰參天高廈海名軒,海景戶主要望東九龍至北角一帶,每方呎叫價8000至8300元,最貴為2座高層B室單邊戶,1107方呎,望東九龍全海景,叫價1500萬元,每方呎13550元。
而9期前臨紅磡碼頭巴士站,以維港煙花海景為主,這類放盤平均叫價每方呎9000元。惟碼頭毗鄰地皮有待發展,長遠而言海景有變數。相比之下,7期前臨機房,10期前臨公共公園及泳池,景觀有保障。
記者:陳阮素
攝影:黃耀興
模特兒:Rita(StageModels)
間隔:3房(1套)2廳
實用率:88%
落成:1988年
呎價:7346元
租值:2.2萬元
回報率:3.9厘
資料來源:中原黃埔第二分行
黃埔花園資料
地址:紅磡德康街、德豐街、環海街等
期數:12期
座數:88座
住宅樓層:16層
每層伙數:5至8伙
單位總數:10431個
建築面積:351至1100方呎
實用率:83至90%
間隔:1至3房
落成:1985至1990年
發展商:和記黃埔
管理公司:黃埔花園物業管理
管理月費:每呎1.3至1.7元
設施:商場、停車場、平台花園及康樂設施
備註:6及8期為商場;各座電梯不到頂層
校網:小學35網;中學九龍城區
優點
‧屋苑生活交通配套完善
‧介紹單位為同類海景戶入場版
‧介紹單位附連新裝修
缺點
‧屋苑大部份單位屬鑽石廳
‧升降機不能直達頂層戶
‧介紹單位有西斜
生活配套
商舖林立 巴士線多
黃埔花園各期基座均設有商舖或商場,住客毋須離開屋苑太遠,已滿足生活消閒娛樂需要。以9期為例,除有可供住客休憩的平台花園,基座設有不少商舖,如連鎖快餐店、咖啡店、餅店等,最大特點,是對出有巴士總站,提供的巴士路線極多,包括將軍澳、觀塘、天水圍、元朗、樂富、馬鞍山及慈雲山等,另有紅磡渡輪來往北角。住客想購物消閒,步行往吉之島及黃埔廣場,也十分方便,附近也有巴士總站,提供其他路線。
而08年初已拍板興建港鐵觀塘線延長線,預期連接油麻地至黃埔的觀塘延線,將於2015年完成,相信屆時屋苑樓價會更上一層樓。
二手市況
350伙放盤 兩房戶佔逾半
黃埔花園分12期發展,6及8期為商場,其餘各期住宅樓高16層,提供逾萬個單位。由於屋苑接近啟德機場,當年樓宇有高度限制,發展商為求用盡地積比,大廈升降機機房都設於頂層16樓,升降機最高到15樓,故16樓頂層住客必須多走一層樓梯才可抵達住所。
屋苑單位絕大部份屬鑽石廳,家具擺位要略花心思,但個別座數,如7期2及3座,屬長形或曲尺廳間隔,為700餘至1110方呎三房單位。2期主要供應兩房細單位,由351至500餘方呎。其餘各期,部份只供應三房,部份同時供應兩房及三房,600餘方呎單位屬兩房加多用途房間隔;700餘方呎起的,則屬三房連套房戶型。
交吉單位318萬元起
黃埔花園現有約350個放盤,兩房單位佔逾50%。中原地產高級分行經理包偉倫稱,以交吉盤計,兩房戶最低叫價318萬元,為2期4座低層G室,望內園景,469方呎,每方呎6780元。2期2座頂層469方呎單位,連租約叫價低至298萬元,呎價6354元。
10月截至26日黃埔花園錄得65宗成交,平均呎價7000元。9月有23宗成交,平均呎價6800元。上月成交升近兩倍,呎價亦有所上升,主要由於施政報告出台後,釋放購買意欲所致。
話當年
昔日船塢變萬戶屋苑
黃埔花園前身是黃埔船塢(又稱九龍船塢),早在19世紀便已開始營運。第二次世界大戰爆發時,日本軍隊曾多次轟炸黃埔船塢,造成不少死傷。1984年12月14日,黃埔船塢與香港政府簽署換地條款,並於1985年將船塢正式關閉,原址改建為黃埔花園,單位總數逾萬伙,1985年初首期樓花每方呎約售價700元。