【本報訊】在政府收緊樓盤發水限制的陰影下，昨日拍賣的九龍塘延文禮士道地皮，競投氣氛審慎，僅以市場預期下限的21.7億元由華懋集團投得，每呎總成本料逾1萬元，貼近同區二手價。長實（001）執行董事吳佳慶更於賣地後，炮轟政府的限制發水樓政策方向錯誤，最終只會令供應減少，推升樓價。發展局局長林鄭月娥即晚反駁發展商的言論，否定限制發水樓會令供應減少。
記者：林志光、湯家明、朱連峰、程俊華
政府收緊樓宇豁免面積細則未正式出台之下，昨日拍賣的九龍塘延文禮士道地皮，在發展商擔憂「被抽水」而遭冷待，罕有地以近年市區地皮市場預期下限成交，每呎樓面地價9537元，回到8月拍賣紅磡地皮的成交樓面呎價9597元水平；投得地皮的華懋直言，項目應難盡享現行的「發水」優惠。
政府已明言明年4月起會執行限制發水樓新措施，縱使業界今次在為地皮估值時，已將此因素考慮在內，但發展商的擔憂態度似超出預期。昨日參與競投的發展商最多只有4家，除華懋出價較為爽快外，其餘包括傳以影子人舉牌的新地（016）等，都表現猶豫，首口價都要拍賣官三催四請，逾一分鐘後才由大昌地產承接，嚇煞拍賣官。
華懋21.7億元奪得
首4口價便花達6分鐘，在承價至18億元後，拍賣官終按捺不住，使出極不尋常手段，連降兩次競價，由每口價3000萬降至1000萬元後，才由華懋承第5口價。最終亦由華懋以21.7億元奪得。
華懋集團售樓部經理吳崇武說：「大家（發展商）好審慎出價，可能係因為發水因素，唔係話睇唔好個樓市，亦冇話唔滿意政府」。不過，此地應趕不上「發水尾班車」，「因為幅地原本係綜合發展，要改規劃先可以入則，所以明年4月前入則機會好微」。但他認為，在扣除發水因素後，地皮成交價合理。
料難趕上發水尾班車
上述地皮連同發水上限一成計，每呎總成本逾1萬元，貼近同區二手價，如新德園呎價1萬元，陶源呎價9000至1萬元；之前拍賣的兩幅九龍塘義德道地皮，成交樓面呎價都高於二手價逾兩成。業界認為，地皮若以現時的發水優惠計算，樓面成交呎價應可推高到1.2萬至1.3萬元。
宏基測量師行董事陳昌傑表示，發展商今次採較保守的投地態度，應是將「限發水」及外圍經濟等因素考慮在內。
第一太平戴維斯估值及專業顧問（大中華區）董事總經理陳超國認為，延文禮士道地皮本身非座落九龍傳統豪宅地段，地皮四周環境及配套有待完善，成交價主要反映地皮質素，反而限制發水樓非主要關鍵。花旗集團分析員指出，發展商出價反應遜預期，對近日熾熱樓市起降溫作用。
延文禮士道地皮資料
地點：九龍塘延文禮士道
地段：新九龍內地段6493號
用途：住宅（丙類）
地盤面積：75843方呎
地積比率：3倍
可建樓面：227529方呎
勾地價：17.16億元
勾地樓面地價：7542元/方呎
成交價：21.70億元
成交樓面地價：9537元/方呎
買家：華懋
