【靚景觀系列 周一至周五】買樓博升值是普遍香港人不變的投資哲學，問題是哪些物業最有升值潛力？最大路的答案，自然是有質素的物業，那麼怎樣才算有質素？地段、配套、景觀、名氣等都是考慮點，當中景觀對物業質素和價值的影響力至為重要。本欄將一連五天介紹本港數個招牌靚景屋苑，而享有這些美麗景色的物業，不一定是豪宅，還有上車盤。
西半山地勢雖高，但樓宇密集，看到一線海景已很難得，若能飽覽維港兩岸景色更罕有，羅便臣道80號前方為數間矮層學校及卜公花園等，配合多層停車場加高基座，令物業戶戶與海為伴，向東北賞維港，向西北望西區遠海。
樓齡9年 戶戶有海景
羅便臣道80號樓齡9年，由兩幢相連大廈組成，屬區內較年輕的豪宅屋苑，配備市場所寵愛的特色戶，全數有12伙複式，其中8伙，在1及2座頂樓，以3層（分下層、中層及頂層）設計，連400至500餘方呎平台，以及天面（發展商提供名稱，意指頂層房間上蓋戶外地方，可經垂直樓梯前往），另4伙傳統複式在2座頂樓複式對落的極高層，當中兩伙連100餘方呎平台。
介紹乃現時唯一頂樓複式放盤，共3層，盤源矜貴，居高臨下，俯瞰中西區城市景，兼賞維港至北角沿岸，遠看西九龍繁華都會，景致具氣勢，而所連500餘方呎平台，分佈下層客廳對出、中層主人套房旁以及頂層工作間外，即每層都有戶外空間，平台裝置玻璃欄河，從室內可透視外間景致，又或步出平台觀景。
全屋無窗台 實用率78%
全屋沒太多改動，僅下層客廳與原則睡房合併，擴大地方，以容下巨型梳化及增加活動空間，此舉拆牆無阻隔，亦可讓客廳另一邊窗跟平台空氣流通，至於窗外望山及遠樓，景觀算開揚。另一小改動是中層客廁拆去座廁，闢作洗衣房。
單位不設窗台，實用率78%，只嫌部份廳房有斜角，不夠工整。中層設偏廳，兩旁有三間睡房，其中兩間為套房，以主人套房最大，附兩個衣帽間，套廁有齊企浴缸。頂層闢作工作間，對出平台較大，設置燒烤爐及放戶外餐桌，節日可開派對賞煙花。
全屋裝修落本，客飯廳地下鋪砌淺色石材，建多組特色線條假天花及牆飾板，另備深木入牆櫃，佈局優雅。偏廳及房間鋪砌淺木地板及定做淺木家具，設計大方。頂層工作間裝置投影及音響設備，可充當視聽室。
記者：溫潤潔
攝影：黃耀興
模特兒：Chinmy（AModels）
間隔：3房（2套）3廳；另衣帽間、工作間、洗衣房及工人套房
呎價：3.3萬元
備註：連車位
租值：14萬元
回報率：1.7厘
資料：中原貝沙灣分行（西半山組）
電郵：mailto:[email protected]
主要資料
地址：西半山羅便臣道80號
座數：2座
住宅樓層：49至51層（實際34至36層）
每層伙數：4伙；11樓2伙
單位總數：264個
建築面積：813至1434方呎；複式1969至3034方呎
實用率：75至77%（不計窗台）；複式78%（無窗台）
間隔：2及3房；複式3至5房
落成：2001年
發展商：南豐
管理公司：新卓管理
管理月費：每呎約2.6元
設施：停車場及會所
校網：小學11網；中學中西區
－優點－
‧維港海景為伴
‧唯一3層複式放盤
‧每層都有平台
－缺點－
‧實用率不足八成
‧內櫳有斜角
‧缺乏同類成交參考
物業配套
購物方便擁兩會所
屋苑有兩個會所，一個在基座9樓，有較多康樂設施，包括室內泳池、保齡球場、舞蹈室、健身室及壁球室等，另外一個會所獨立一幢，名倫敦樓，設桌球室、閱讀室、健康舞及遊戲室等。車位供應充足，與單位比例1比1。
物業於羅便臣道及般咸道都有出入口，兩條街道備多線巴士行經，可搭車往返中環至北角，又或南區。再者，般咸道出口斜對面嘉威花園地舖有超級市場，提供基本購物需要。若往東行抵堅道近寶華軒一帶，店舖種類更多，有食肆、文具店及診所等。
區內名校林立，鄰近聖士提反女子中學附屬小學、中西區聖安多尼學校及英華女學校；堅道有嘉諾撒聖心學校；羅便臣道頭段則有高主教書院。
最新市況
成交疏980萬入場
羅便臣道80號屬區內優質屋苑，發展商態度惜貨，目前尚持有170伙作長線收租，佔全數264伙約六成半，形成物業二手市場流量不多。
中原地產分行代理徐淑怡表示，羅便臣道80號二手放盤少於20個，連租約佔6個，最細的813方呎兩房戶，無車位叫價980萬元，每方呎逾1.2萬元；若1124方呎三房連套房戶，連車位叫價1650萬元，呎價逾1.4萬元。而車位市值約80萬元。
她說，複式除介紹放盤外，還有一個屬極高層連平台戶，單位面積1969方呎，客廳外連100餘方呎平台，以西區海景為主，連雙車位叫價4500萬元，呎價近2.3萬元。
羅便臣道80號成交疏，10月截至26日錄得2宗，分別為低層及中高層單位，呎價分別逾1.2萬及1.4萬餘元。複式久無成交，須追溯至07年，屬極高層複式，面積2801方呎，作價4300萬元，呎價15352元。
同區情報
雍景臺海景有變數
區內屋苑式住宅不多，距離較近為雍景臺，有2座，樓齡16年，戶戶逾1000方呎，雖然向東北及西北中高層單位享海景，但前方地皮發展，海景有變數，兼且屋苑車位須向發展商租用，以及無複式戶供應。現時一個低層1389方呎放盤，入場費1400萬元，呎價逾1萬元。10月高層海景單位，成交呎價逾1.4萬元。
中原地產分行代理徐淑怡說，區內具質素單幢樓有輝煌豪園，樓齡10年，單位由973方呎起，現時低層樓景放盤叫價1050萬元，呎價逾1萬元，頂層複式2302方呎，連平台及天台，開價6000萬元，呎價逾2.6萬元。
此外，位處干德道新廈天匯，樓齡1年，曾發生天價交易告吹事件，但據土地註冊處資料顯示，61樓B室複式，5636方呎，連示範單位裝修，9月底以3.3816億元成交，呎價6萬元。
明日預告
深井麗都花園
