九龍塘巨宅新貴 實用低乏靚景牛津道1號戶戶逾7000呎

九龍塘巨宅新貴 實用低乏靚景
牛津道1號戶戶逾7000呎

九龍塘本周再有地皮拍賣,賣地成績料再成為炒作話題。現時區內推售中的豪宅項目,論規模首推牛津道1號,共建12幢洋房,戶戶逾7000方呎,縱使實用率僅73%,實用面積亦有5000餘方呎,採用5套房至6套房間隔,堪稱區內新一代巨宅洋房。

近年九龍塘洋房地段的屋苑式新供應,都偏向以大屋作招徠,洋房面積五、六千方呎屬等閒事,若干洋房新盤都會加入私家電梯,牛津道1號亦不例外,以早前開放的1號示範屋為例,廳房分佈3個樓層加一個閣樓,另加地庫車房,上落坐電梯會較方便。

天台--天台總面積逾1100方呎,分開兩區,圖為鋪設戶外木的向南部份。

二樓--2樓主人套房外連大露台,惜向南望對街樓景。

二樓--2樓建有一個特大浴室,連座廁亦有玻璃間隔。

一樓--私家電梯已成為近年大碼洋房新盤的必備賣點。

中空樓底高逾22呎

1號屋座落單邊位置,建築面積7762方呎,內櫳寬敞。地下客廳連偏廳空間樓底高約15呎,飯廳一角設有高度逾22呎的中空樓底,視野貫通1樓走廊通道,但所佔空間太小,氣派上「到喉唔到肺」。
地下與1樓之間設有閣樓層,間隔為一整個套房,樓底難免略矮,幸空間夠闊。1樓兩間套房加小偏廳設計,其中大碼套房樓底約11呎較合理,另一間需要上落半層的細套房,樓底與閣樓套房相若。2樓基本上亦是雙套房設計,不過上半層的細套房空間特窄,附連的套廁卻特別巨型,加上另設通道直達大碼套房,基本上全層作為一個主人套房看待會較恰當。

一樓--每間套房均附連落地大窗,天然光源充沛。

一樓--閣樓層套房樓底略矮,幸空間夠大無侷促感。

地下--飯廳空間方正,擺放大型圓枱不成問題。

地下--地下客廳加偏廳部份,樓底約15呎,可容納傳統大型水晶吊燈。

毗鄰馬路 車聲擾人

九龍塘洋房豪宅地段認受性高,但最大弱點是招牌景觀欠奉,牛津道1號亦不例外,即使是單邊1號屋,外望馬路車聲嘈,最佳景致反而是私家花園內的多株參天老樹。

花園--花園面積1757方呎,特高圍牆外是繁忙行車路。

發展商早前表示,項目12號屋意向價2.3億元,以面積7283方呎計算,呎價達3.158萬元,這只是最低入場價,若果成功售出,勢創九龍塘洋房新高呎價。不過,面積7283方呎洋房屋型較為窄長,尤其地下客飯廳的寬闊感亦不及1號示範屋,1樓其中一間套房偏細,跟面積稍大不足500方呎的1號屋相比,氣派上似有不及。此外,1號屋花園面積達1757方呎,但其他洋房花園面積普遍僅600餘方呎。
記者:伍志輝 攝影:司徒世華

牛津道1號資料

地址:九龍塘牛津道1號
洋房座數:12幢
洋房樓層:3層;另有地庫車房及閣樓
建築面積:7283至7762方呎
實用率:73%
間隔:5套房至6套房
落成:2010年
發展商:中國海外
管理月費:每呎約2.5至2.6元
設施:室內恒溫泳池
校網:小學41網;中學九龍城區

優點

‧屋型大
‧樓底高
‧設有電梯

缺點

‧毗鄰馬路無景
‧樓梯多,上落費勁
‧普遍洋房花園僅600餘呎

同區市況
新德園排屋連錄兩成交

現時九龍塘最大型洋房屋苑必選新德園,提供116座排屋,面積2080至2885方呎,實用率高達98%,雖然樓高3層略嫌樓梯位多,但每層亦有合理空間,區內老牌豪宅地位始終不變。近期區內接連出現新高呎價地王,全區物業市況火熱,連帶盤源不多、交投不暢的新德園,亦連錄兩宗成交,同屬面積2419方呎排屋,成交價分別3000萬及3280萬元,呎價逾1.2萬及逾1.3萬元。區內代理表示,新德園現有數個排屋放盤,每呎叫價1.3萬至近2萬元不等。

新增供應
牛津道2號擬建兩排屋

今年以來九龍塘屋地成交暢旺,成交價理想,當中約道8號更以可建樓面呎價逾2.99萬元易手,創區內屋地呎價紀錄。相信隨着再有地皮拍賣,區內市況將更趨火熱。
現時區內散落多個洋房新項目,但規模偏細,其中由億京發展持有的牛津道2號,預算興建兩間排屋。由順豐速遞總裁王衞持有的喇沙利道55至55A號,擬建兩幢4層高洋房,已取名皇庭匯。