【反發水物業系列 周一至周五】元朗錦綉花園為全港最大型洋房屋苑,建逾5000幢洋房,面積有9款之多,由850至1700方呎,當中850、950、1050及1100方呎,實用率高達99至100%,雖然樓齡老舊兼欠缺同區洋房新貴的超豪華包裝,但就完全沒有「發水樓」呃秤情況,室內空間充足,並附標準花園900至1100餘方呎,戶外地方大,可謂貨真無誤。
以上4款屋中,以850方呎細屋供應最多,佔1668幢,其次1050方呎,有1156幢,後者面積較大,廳房間隔寬敞,全屋更見使,予人鬆動自在感覺,成為換樓升級之選。
客飯廳深闊 不設套房
錦綉花園另一特色是洋房戶型多元化,同一面積洋房亦有多款屋型選擇,主要分別在地下入口和廚廁的分佈位置,如介紹的1050方呎屋,大門設於屋前中央,正對前庭車房入口,而部份屋型大門則設於屋旁花園通道。甫進大門,兩旁為廚房及浴室,格局整齊,直入客飯廳既深且闊,佈局容易,能盡用周邊牆身,擺放各式各樣家具。如客廳放置多人梳化及按摩椅後,與電視地櫃仍有10多呎距離,中間活動空間多。地櫃角落餘位,還闢建貯物室,又或者可以充當工人房,而地櫃旁樓梯處,就恰好讓鋼琴容身。
1樓原則三房,間隔兩大一小,現移牆執位,空間重新編排,當中主人房最大,呈長形,寢區與大衣櫃之間放置書枱及電視地櫃作分區,其餘兩間細房大小相若,同樣地方闊落,可容下雙人床,床尾放衣櫃及側旁放書枱,應付子女基本所需。可惜是1樓只有1個浴室,不設套房,人多使用會不太方便。
睡房望毗鄰洋房 欠私隱
1樓原則為尖頂高樓底設計,加建閣樓,收納大量雜物,將本已實用的空間進一步增值。此屋並非單邊,內街樓景無甚可觀,1樓設有向西南窗戶的睡房,近望毗鄰洋房,稍欠私隱。
全屋徹底翻新,廳房分別鋪砌地磚及淺木地板,改用分體冷氣機,建假天花燈槽,睡房皆度身訂做衣櫃。廚廁換過所有瓷磚及潔具,保養新淨。花園換過地磚,客廳對出後園種植草地及樹木,營造綠意生氣。
此屋在C段4街,鄰近屋苑閘口,出入方便,兼且可免受附近錦綉大道南頻繁車聲影響,享清靜環境。全屋已翻新,現叫價698萬元,屬合理水平。若同類呎數無裝修放盤,低至580萬元有交易,惟內櫳頗殘舊,買家須花費翻新。
記者:溫潤潔 攝影:王子俊
模特兒:Norain(PureModels)
間隔:3房2廳;另貯物室及閣樓
實用率:99%
落成:1983年
呎價:6648元
租值:2.3萬元
回報率:4厘
資料:中原錦綉花園商場分行
電郵:mailto:[email protected]
主要資料
地址:元朗大生圍
洋房座數:5024座
洋房樓層:2及3層
建築面積:850至1700方呎
實用率:69至100%
間隔:3至4房
落成:1977至1988年
發展商:加拿大發展
管理公司:錦綉花園物業管理
管理月費:每呎約0.7至1元
設施:會所、商場、街市及邨巴等
校網:小學74網;中學元朗區
-優點-
‧實用率最高100%
‧普遍花園面積廣大
‧介紹洋房裝修簇新
-缺點-
‧出入市區路途遠
‧屋苑商場店舖少
‧介紹洋房欠靚景
社區配套
邨巴接駁市中心
屋苑佔地廣巨,中心區設有商場、街市、會所及人工湖等。商場以基本店舖為主,如便利店、超級市場、銀行櫃員機、診所及酒樓等。
街市亦偏細,只設最簡單的魚、肉、菜、雜貨及花店。市中心還有幼稚園、郵局、教堂及消防局,而屋苑入口附近,則有中小學校,社區配套應有盡有。
會所採用會員制,須繳入會費,又或購二手會籍,其後兩類亦要交月費,可使用泳池、健身室及各種球類設施。屋苑設邨巴接駁元朗市中心及港鐵上水站,班次5至15分鐘,非常頻密。
此外,上下班時段,邨巴加開中環、紅磡、荃灣及青衣線。
名人聚居
蔡少芬今年入伙
錦綉花園名人業主多,最長情是前民建聯立法會議員程介南,97年耗資855萬元,買入荔枝北路1幢1500方呎屋自住,直到去年10月以623萬元沽出,虧蝕232萬元,跌價27.1%。
藝人余文樂媽媽今年3月斥資620萬元,購入紫荊北路1幢1100方呎屋,張栢芝媽媽去年2月以380萬元,購入河北1街1幢1150方呎屋。藝人蔡少芬今年中租住1100方呎屋。
另外,一代奇女子狄娜的兒子馬天如亦擇居屋苑內。
市況直擊
加州豪園大碼門檻高
中原地產分區經理譚秀琼表示,錦綉花園放盤580個,約佔七成為850至1100方呎洋房,平均呎價約5500元,1138至1700方呎洋房平均呎價3800元。
錦綉花園10月首21天,錄得13宗成交,與9月同期相若,平均呎價5000元,微升3%。
鄰近有兩組具規模洋房屋苑,其一加州花園樓齡14至17年,環境及屋型設計西化,惟實用率72至77%,一般花園300至500餘方呎,故呎價較平,以現時最細的1幢1400餘方呎放盤,叫價530萬元,呎價約3800元。
另外一組同系屋苑的加州豪園,樓齡14至15年,呎數大而入場門檻高,最細的1幢1958方呎洋房,連600方呎花園,叫價800萬元,每方呎4086元。
明日預告
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