【反發水物業系列 周一至周五】舊樓實用是市場共識，但實用率計算，在不同年代都有其取巧方法。對於但求一個安樂窩的市民而言，實用率越高的物業，內櫳越見使是不爭的事實。本欄一連五天介紹的高實用物業，大部份最早於70年代落成，不計窗台、或者根本無窗台的實用率一定超過八成半，普遍更高達九成，內涵還是外表重要，請自行選擇。
港島東名牌大型私人屋苑鰂魚涌太古城，雖然樓齡高無會所，但交通生活配套完善，實用率高，不少單位更高逾90%。介紹的高山臺天山閣中層自製相連單位，不單止實用率高，更是屋苑唯一相連單位放盤，盤源罕有之餘，地方更見使。
太古城樓齡23至34年不等，由61座大廈組成，以六臺、兩花園命名，單位實用率由84%至92%不等。實用率最高是坐擁最多海景單位的海景花園，普遍單位實用率達91%至92%。其次星輝臺、高山臺和金殿臺，大部份單位實用率87%至89%。
不設主力牆 間隔任改
當中高實用戶型，包括星輝臺恒星閣和銀星閣905方呎三房連套房單位，實用率達89%，屬呂字廳間隔；高山臺東山閣857方呎單位，實用率亦達89%，同為三房連套房間隔，但大廳呈曲尺形；金殿臺隋宮閣及燕宮閣883方呎三房連套房單位，呂字廳間隔，套房特大，實用率同為89%。而實用率相對較低的是翠湖臺，只有84%至85%。
雖然太古城各座單位實用率有差異，但實際上內櫳空間感同樣寬敞，加上普遍單位內櫳不設主力牆，間隔可以隨意改動，甚至將相鄰兩伙打通成自製相連戶亦可。
美聯物業分行營業經理陳國祥稱，估計太古城現有逾20個自製相連單位，大部份業主自住無放盤，身價最高是海景花園兩個千呎望海單位打通成2300餘方呎大單位。其他自製相連戶的組合，多數是兩伙600餘方呎或800餘方呎單位合併，面積由1200餘至1700餘方呎不等，而部份由兩個900餘方呎單位打通的自製相連戶，面積可達1800餘方呎。
今次介紹的高山臺天山閣中層自製相連單位，是屋苑唯一同類放盤，單位由兩個原則675方呎單位打通而成，面積共1350方呎。屋主將單位間隔大幅改造成四房戶，其中一個廚房拆掉擴充飯廳，保留的廚房則擴大近三分一，緊接的原則大廳旁加建睡房，原則兩個睡房連浴室合組成特大套房連衣帽間。現有大廳旁兩間睡房大致保留原則。
俯瞰內園 景觀開揚
客廳向西，難免有西斜，但景觀不俗，俯瞰內園，望見平台花園及兒童遊樂場，並外望遠樓景，十分開揚。套房向東，前方是東區走廊，有車聲，可望見少片海景。
陳國祥表示，單位裝修不俗，叫價1180萬元，每方呎8741元，與屋苑標準大戶呎價水平相若。現時海景花園1200餘方呎三房連套房另附露台及工人房單位，最平叫價995萬元，1237方呎，因層數低，望不到海，呎價8044元已有交易。最貴放盤是綠楊閣高層望海A室，1232方呎，叫價1800萬元，呎價14610元。
陳國祥續說，今年屋苑只有兩宗自製相連戶成交，興安閣1350方呎高層自製相連單位，6月以1055萬元成交，每方呎7815元。另一宗成交在今年4月，買家以1300萬元一拼買下漢宮閣A及H室兩個806方呎單位，自製面積1612方呎相連戶，呎價8065元。
記者：陳阮素 攝影：馬泉崇
模特兒：Vanessa（StageModels）
間隔：4房（1套連衣帽間）2廳；另貯物房
實用率：87%
落成：1977年
呎價：8741元
備註：連家電
租值：4萬元
回報率：4.1厘
資料來源：美聯太古城天山閣分行
主要資料
地址：鰂魚涌太古灣道、太古城道等
座數：61座
住宅樓層：26至30層
每層伙數：8伙（一般分層）
單位數目：12698個
建築面積：585至1237方呎；部份極低層及極高層541至1408方呎
實用率：84至92%
間隔：2至3房
落成：1976至1987年
發展商：太古
管理公司：太古城物業管理
管理費：每呎1.1至1.3元
設施：泳池、網球場、羽毛球場、平台花園、商場、停車場
校網：小學14網；中學東區
－優點－
‧市場公認的高實用屋苑
‧鄰近港鐵太古站
‧附設大型購物商場
‧介紹單位為屋苑唯一自製相連放盤
－缺點－
‧屋苑樓齡偏高
‧物業不設會所
‧居住密度高
‧介紹單位的套房向東區走廊有車聲
配套設施
購物便利近港鐵
太古城屬舊式屋苑，不設私人會所，內園平台提供休憩空間，並零散建有兒童遊樂設施、網球場、羽毛球場及泳池等。屋苑不少物業基座設有商舖，例如高山臺便設有食肆、診所、洗衣店、髮型屋等。
屋苑賣點之一是附設大型商場太古城中心，齊備各式食肆、百貨公司、名店、溜冰場、戲院等。
商場連接港鐵太古站，而屋苑內亦有少量巴士線途經，出入方便。
屋苑概況
1300放盤310萬入場
太古城樓齡最高是翠湖臺洞庭閣，落成至今34年，最年輕是海天花園，但樓齡亦已達23至24年。美聯物業分行營業經理陳國祥稱，現時有約1300個放盤，貼市價的約200個，叫價由每方呎5500餘至逾1.4萬元不等，個別頂層連天台單位，即市場俗稱的複式戶，放盤呎價由1.4萬至1.6萬元不等。
目前兩房戶最平叫價為310萬元，面積562方呎，每方呎5516元；三房一廁單位，最低叫價570萬元，788方呎，呎價7234元；三房連套房叫價700萬元起，831方呎，每方呎8424元。
太古城10月截至15日錄得37宗成交，平均呎價8600元，成交量較9月份同期上升70%，主要是政府施政報告出台後，一切塵埃落定，釋放早前累積的購買力。
同區市況
康怡花園戶戶鑽石廳
毗連港鐵太古城站的大型私人屋苑，除了太古城外，還有康怡花園，兩大屋苑同樣擁有港鐵地利及商場之便，康怡花園實用率雖不及太古城高，但也有80%至88%。
自製相連 叫價1200萬
康怡花園大部份相鄰單位均可打通，自製相連戶面積1200餘至2000餘方呎不等，由於所有單位均屬鑽石廳設計，合併後的大廳呈梯形，雖然間隔不規則，但空間氣派較太古城普遍自製相連戶僅設特長大廳為佳。
康怡花園自製相連戶的供應量相對較多，但近期盤源十分渴市，暫時只有一個1350方呎放盤，連租約叫價1200萬元，呎價8889元。
明日預告北角賽西湖大廈
