政府無意打殘樓市，市場購買力再度爆發，即時令樓市陷於瘋狂，有人認為在目前低息環境持續下，樓市會繼續升，甚至升到你唔信，但最近財爺則警告，樓市隨時都會爆煲，究竟樓市是爆升還是爆煲？今次特別請來三位樓市專家為你解讀樓市。
明年樓價睇升11%
美聯物業首席分析師 劉嘉輝
「上周政府宣佈的一系列樓市措施，目的並非打壓樓市，而是讓樓市自動調節，預期外圍及本港低息環境持續下，資金仍然充裕，估計未來數個月樓市將平穩向上，並維持今年全年預測，樓市會有18%升幅，而事實上今年1月至9月，整體樓價已累升14%，即今年底前樓價仍有4%升幅，明年樓價升勢將持續，不過，升幅會較今年放緩，料明年樓價將上升11%。」美聯物業首席分析師劉嘉輝稱，施政報告公佈後，政府政策變得明朗化，有助樓市健康發展。另外，受到供應量續增及樓價穩升帶動，預期明年一、二手住宅註冊量更可逼近16萬宗，可望挑戰97年水平。
目前樓價非處危險水平
雖然目前樓價已累積不少升幅，但劉嘉輝認為，樓價並非處於危險水平，但強調買樓幾時都應該小心為上，買樓人士一定要考慮個人最高可負擔樓價能力及實際供款能力，同時還要留意息口未來走勢。他建議，現時買樓人士置業，最好不要借到盡，最穩健方法是支付樓價三成或以上首期。另外，他不認同樓市隨時都會爆破的言論，因為目前買家防禦能力很高，即使樓市調整，跌幅亦不會大，難與當年97毀滅性爆破相比。
豪宅投資者 止賺離場 套樓換股
美聯集團高級執行董事 黃錦康
施政報告公佈後，買家入市信心更強，樓市旺爆，但日前內地卻突然加息，究竟對本港樓市有何影響？擁有豐富樓市經驗的美聯集團高級執行董事黃錦康分析說，人民銀行突然加息，主要是內地進行宏觀調控，基本上對本港樓市影響不大，但由於內地加息，內地資金會流向內地銀行，減慢來港購買物業的速度，預期豪宅物業需求將有所放緩，部份豪宅投資者亦會因此而先行沽貨止賺離場。
預期豪宅投資者會將賣樓套現的資金，投入流動性較大的股票市場，其中地產股將會是一個熱門選擇。他指出，豪宅投資者止賺離場後，將增加豪宅單位供應，並可紓緩目前豪宅缺盤情況，估計可吸引更多本地豪宅用家入市。
樓市可能立即爆煲
利嘉閣地產研究部主管 周滿傑
「目前樓市正在踩鋼線，可以立即爆煲，亦可以升多兩、三年。」利嘉閣地產研究部主管周滿傑分析，由於目前樓市表象不錯，未來3個月整體樓價至少還可以再升10%，在農曆新年前，中原城市指數更有可能重返九七年高峰的100點，在快升市中，樓價再升多兩、三年亦不足為奇，但樓價一直上升，有如氫氣球越升得高，壓力就會越大，有可能隨時爆破。
樓價上升 非真正價值
周滿傑指出，現時樓價上升，並非物業真正價值，只是貨幣大幅貶值所致，近期小型單位升幅強勁，以沙田第一城為例，一個面積只有395方呎的2房細單位，樓價已由今年初150萬元急升至200萬元，目前樓價升勢還未止，但這類小型單位買家始終有負擔能力上限，換言之，樓價升到某個高位，就一定會停。「沙田第一城一個395方呎的細單位，有無可能升到三百萬元？」他稱，如果樓價真是升到三百萬元，就完全脫離了小型單位買家負擔能力。
有實力兼守得住用家快入市
「雖然樓市有可能立即爆煲，但如果唔爆煲，樓價就會繼續升﹗」面對樓價急升，不少用家都猶豫不決擔心摸頂，加上期望政府會打壓樓市令樓價會下跌，故遲遲未有入市，他稱，施政報告已塵埃落定，基本上年內再無利淡因素衝擊樓市，有實力兼守得住的用家，若遇上心儀單位，就不要再猶豫，應趕快入市。至於何謂「守得住」，即用家可通過雙重壓力測試，包括可承受銀行加息2至3厘，以及薪金下跌風險。
租樓6年始等到樓價下跌
樓市盛衰升跌始終有循環，不會無止境上升，有人睇升買樓，同樣亦有人睇淡租樓住，期待下一個跌市來臨才低價入市。但周滿傑指出，近年本港住宅租金升幅強勁，租樓等跌市人士要有心理準備，可能要連續租住6年，才會等到樓價下跌，原因是升市可能還有2至3年，跌市又要等2至3年，而且還要計算6年後的跌幅會否大於這6年的租金支出，如果樓價跌幅仍少於租金總支出，又是否值得租樓住呢？
戰後嬰兒潮身家暴漲支持樓價
另外，他認為，樓市熾熱，主要原因是資金氾濫，本港戰後嬰兒潮雖已步入退休年齡，但卻享受了多年來香港經濟繁榮，累積不少財富，加上03年至今，經歷了7年升市，有樓人士身家更是大暴漲，財富可謂越滾越大，最近就有不少年齡50至60歲的富裕退休人士直接或間接入市，他們自己買樓之餘，甚至會幫子女支付五成首期買樓，成為目前樓市的最大動力。