【新界居屋系列 周一至周五】鄰近港鐵上水站的居屋彩蒲苑，雖然樓齡20多年，又只供應一至兩房400餘至500餘方呎細單位，無法滿足想買三房大單位的買家，但最大賣點是入場費低，最細碼451方呎單位，最平叫價136萬元，呎價3016元，是平價上車盤。
彩蒲苑樓價升幅不少，但樓價仍然是區內鄰近上水站物業最平價之選。彩蒲苑由4座物業組成，屬小型居屋，樓齡25至26年，屋苑供應一至兩房單位，一房戶面積由451至484方呎，兩房單位由525至584方呎。不少一房單位業主會自行加建多一房，但只有面積逾480方呎的單位，新加建房間才有窗。由於廚房皆外連工作間，不少業主會拆走廚房，變成闊落的方廳，工作間則改成廚房。屋苑雖然實用率不算高，介乎74至76%，但廳房頗見使。400餘方呎一房單位一律無窗台，但500餘方呎兩房單位，睡房則有小窗台。
一房戶多加建房間
屋苑每層16伙，一房及兩房單位各佔一半。景觀大致不俗，A、B及C座向彩園路方向單位，外望石湖墟一帶。各座向寶石湖路方向單位，則望大頭嶺矮屋及粉嶺高爾夫球場，景觀開揚。而向內園的單位，基本上也可望到夾雜樹木的樓景。
由於物業樓齡高，不少單位已經過補地價轉手買賣，因此屋苑現時全部放盤皆屬毋須補地價的自由市場。美聯物業助理區域經理王子超稱，現有約50個放盤，一房及兩房單位各佔一半，最平451方呎一房入場費136萬元，呎價3016元。至於兩房最平放盤，叫價148萬元，526方呎，呎價2814元。
至於成交方面，本月截至13日暫錄得2宗，均屬兩房單位，呎價分別為2971及3230元。9月份則有9宗成交，平均呎價3124元。王子超稱，彩蒲苑樓價今年以來升了不少，較今年初時升了近20%，與同區部份低水私人屋苑的樓價差距收窄。以現時入場費最平的私人屋苑上水名都為例，樓齡18年，495方呎兩房單位最低叫價188萬元，呎價3798元。而彩蒲苑面積相近的484方呎單位，最平叫價143萬元，呎價2955元，差距僅22.2%。
兩房單位呎租12元
以位置更接近上水站的28年樓齡居屋旭埔苑為例，單位面積一律670方呎，間隔兩房，自由市場叫價最平190萬元，呎價2836元，其餘放盤開價均超過200萬元。
王子超稱，由於彩蒲苑租金回報率普遍達4.5厘或以上，吸引一些投資者買來收租。現時有5個租盤，最平月租5600元，468方呎兩房單位，呎租12元。而9月份平均成交呎租11.5元。
記者：陳阮素 攝影：王子俊
模特兒：Race（StageModels）
自由市場叫價170萬元 D座彩顏閣中層1室 建築面積484方呎
全新裝修 叫價進取
屋苑有企理裝修的放盤不多，介紹的D座彩顏閣中層1室，484方呎，賣家已將單位全面翻新，廚廁設備簇新，廳房鋪白色地磚，牆身髹過，全屋新淨光猛，現以自由市場價170萬元放售，由於有裝修，叫價較市價略高5至6%。
單位原則屬最大碼一房單位，屋主現加建多一房，變成兩房戶，廚房原本外連工作間，現將工作間變身廚房，原則廚房則拆掉，變成方形闊廳，以不足500方呎單位而言，客飯廳相當寬敞見使，有一大一小兩扇窗。
景觀方面，客廳及一房向北，俯瞰內園球場及停車場，外望開揚樓景及部份遠山景。另一房則向西，有西斜，外望毗鄰單位，無景可言。另廚房提供煮食爐及抽油煙機，浴室則有洗衣機。不過，浴室無窗，要靠抽氣系統保持空氣流通。
間隔：2房2廳
實用率：75%
落成：1985年
呎價：3512元
備註：單位已補妥地價並曾作二手轉售
租值：6000元
回報率：4.2厘
資料來源：美聯上水中心分行
自由市場叫價150萬元 B座彩晶閣極高層16室 建築面積451方呎
高層罕有 西斜遜色
屋苑大部份放盤屬於低層單位，高層放盤十分珍貴，今次介紹的是B座彩晶閣極高層16室，有裝修，客廳向西，有西斜，但外望開揚景致，包括大頭嶺及一片綠油油的粉嶺高爾夫球場，自由市場叫價150萬元，以451方呎單位而言，叫價算進取，較市價略高5%左右。
單位原則屬最細碼一房戶，屋主間多一房，但該房面積較細，只能容納連櫃單人床，或多放一個小櫃，兼且無窗，比較侷促。廚房拆走，變成大廳一部份，令客飯廳相當見使。至於廚房外連的工作間則變身小型廚房。單位附連少量入牆家具，但款式普通。廚廁保養亦一般，浴室企缸偏細。
間隔：2房2廳
實用率：75%
落成：1984年
呎價：3326元
備註：單位已補妥地價並曾作二手轉售
租值：6000元
回報率：4.8厘
資料來源：美聯上水中心分行
主要資料
地址：上水彩園路2號
座數：4座
住宅層數：31至35層
每層伙數：16伙
單位總數：2112個
建築面積：451至584方呎
實用率：74至76%
間隔：1及2房
落成：1984及1985年
發展商：房委會
管理公司：啟勝
管理月費：每呎約1元
設施：休憩公園、籃球場、足球場及停車場
備註：6A及7A期居屋，補地價折扣率約17至26%
校網：小學80網；中學北區
《優點》
‧鄰近港鐵上水站
‧入場費低
‧介紹單位有企理裝修
《缺點》
‧樓齡偏高
‧屋苑康樂設施不多
‧無三房單位供應
配套設備
巴士線多 購物方便
彩蒲苑內園提供簡單康樂設施，如籃球場、足球場、休憩花園等，不過屋苑對外交通便利，由上水站前往屋苑，步程約5至8分鐘，而上水站對出亦有相當多巴士及專線小巴路線，有前往粉嶺、元朗、青衣、金鐘、屯門、沙頭角等多條路線，交通可說四通八達。
購物方面，住客最近步行數分鐘已到達公屋彩園邨商場，但選擇始終有限。若想去大型商場，步程也不遠，上水站有行人天橋接駁到上水廣場、新都廣場等購物商場，該處有各式食肆、電器舖、時裝店、化妝品專門店及珠寶店等，日常生活所需一應俱全。
下周預告超實用物業系列
