【新界居屋系列 周一至周五】
全港最大型私人屋苑及居屋屋苑均座落天水圍，前者為單位數量達15880個的嘉湖山莊，後者則是提供6580伙的天盛苑，該屋苑享有毗鄰港鐵天水圍站的無敵地利，成為區內身價最高居屋王，由於補地價折扣率偏高，需要補地價的自由市場入場費，與全港最平價私人屋苑之一的嘉湖山莊差距不遠，部份甚至會稍高，因此天盛苑幾乎九成的二手成交均集中於毋須補地價、只售予綠表客的第二市場。
天盛苑由13座康和式居屋及4座和諧式居屋組成，位處物業東南面的和諧式A至D座最近天水圍站，康和式E至R座（不設I座）則分佈屋苑的西北面，即使是距離港鐵站最遠的座別，步程其實也只是多出3至5分鐘。
康和式單位 客飯廳稍細
祥益地產分行經理蕭嘉偉稱，由於屋苑康和式座別較多，放盤及成交量中近七成半屬康和式單位，亦較受市場追捧，基本上睇樓客會以康和式單位作為首選，取其單位間隔更接近私人樓，雖然稍嫌客飯廳不夠大，但睡房空間相對較見使，並提供三房連套房戶型。
至於和諧式方面，每層16伙的公屋格局，私隱度遠不及康和式每層6至8伙的設計；和諧式單位實用率亦稍低，僅74至75%，康和式單位實用率則由76至79%。和諧式戶型勝在間隔自由度大，因原則單位普遍不設固定睡房間隔，戶主可自行間隔，客飯廳亦較康和式戶型為大，更沒有通道虛位問題。
蕭嘉偉表示，屋苑和諧式戶型中，可間隔一至兩房的573至580方呎單位，第二市場（下同）入場費90萬元，面積710至724方呎單位，可間隔兩及三房，最平110萬元有交易，普遍間隔三房的851至867方呎單位，最低消費145萬元。康和式方面，兩房間隔面積664至681方呎單位，樓價由100萬元起，面積828至853方呎三房連套房戶型，進駐價140萬元。
自由市場呎價2700元起
一般而言，普遍第二市場放盤多數會同時開出自由市場叫價，但由於補地價折扣率普遍超過40%，最高甚至可達53%，故自由市場索價頗高，只限同區分支家庭或極少數長線收租客捧場。天盛苑屬房委會居屋，配套其實亦不差，內園休憩公園佔地廣，包括大型水池園林、多個兒童遊樂場及小型足球場，而屋苑商場天台則設有網球場、籃球場及排球場，遺憾是不設泳池。屋苑商場設有各類型店舖食肆，另設街市，多行10分鐘可抵嘉湖山莊新北江商場，購物搵食尚算有選擇性。
現時天盛苑約有100個放盤，第二市場每方呎叫價徘徊1500餘至約2000元，自由市場呎價則由2700餘至3000餘元不等。10月截至15日暫錄4宗成交，9月份約有14宗成交，只有1宗為自由市場成交。
記者：伍志輝 攝影：陳亮華
模特兒：Janie（StageModels）
第二市場叫價153萬元 自由市場叫價240萬元 M座盛旭閣低層2室 建築面積828方呎
三房連套 內櫳美觀
天盛苑康和式座別提供三房連套房單位，屬換樓客熱門選擇。介紹的M座盛旭閣，全層8伙皆屬828方呎三房連套房戶型，實用率是屋苑最高的79%，全屋亦不設窗台。此戶另一賣點是內櫳裝修美觀，透過第二市場購入單位的戶主稱，單位裝修費約15萬元，全屋鋪深灰色無縫地板，廚廁設備全新，大廳加建假天花燈槽，全屋以現成家具為主，新買家可保留配對傢俬的靈活性。
單位廳房向西北，外望休憩公園及嘉湖山莊遠樓景，以低層戶而言十分開揚。第二市場開價153萬元，算同類平價之選；惟自由市場開價高達240萬元，同區嘉湖山莊814方呎三房連套房戶型，樓價最平僅210萬元。
間隔：3房（1套）2廳
實用率：79%
落成：2000年
呎價：第二市場1848元；自由市場2899元
備註：第二市場只售予綠表人士，自由市場需要補地價，未補地價不能出租
資料來源：祥益地產天盛分行
第二市場叫價128萬元 自由市場叫價200萬元 H座盛謙閣低層7室 建築面積668方呎
兩房低層 景觀開揚
天盛苑內園平台佔地廣，物業座數雖多，分佈卻沒有密不透風的弊病，即使低層望內園景單位，觀感亦頗開揚。如介紹的H座盛謙閣單位，層數頗低，廳房一律向東北，前臨內園通道，遍植綠樹，遠方樓景有距離，環境亦相當清靜，配合單位內櫳清雅裝修，充滿窗明几淨的感覺。單位屬康和式戶型，面積668方呎，間隔兩房，長廳間隔分明。
單位第二市場叫價128萬元，屬同類中價水平，自由市場開價達200萬元，同區嘉湖山莊576方呎兩房單位，最平160萬元有交易，200萬元的價錢，已可購入700餘方呎三房一廁單位。
間隔：2房2廳
實用率：76%
落成：2000年
呎價：第二市場1916元；自由市場2994元
備註：第二市場只售予綠表人士，自由市場需要補地價，未補地價不能出租
資料來源：祥益地產天盛分行
主要資料
地址：天水圍天靖街3號
期數：3期
座數：17座
住宅樓層：30至40層
每層伙數：6至16伙
單位數目：6580個
建築面積：573至867方呎
實用率：74至79%
間隔：1至3房
落成：1999至2000年
發展商：房委會
管理公司：啟勝
管理月費：每呎約0.69元
設施：平台花園、兒童遊樂場、多項球類場地、商場、停車場
備註：19B、19C及20B期居屋，補地價折扣率19至53%
校網：小學72網；中學元朗區
優點
‧毗鄰港鐵天水圍站
‧平台花園佔地廣
‧附設各式球場
缺點
‧普遍單位補地價折扣率偏高
‧自由市場門檻高、客源窄
‧沒有泳池設施
同區市況
天頌苑交通遜樓價平
天水圍設有3個大規模居屋屋苑，單位數量僅次於天盛苑的天頌苑，屬20A、21A期居屋，當中還包括可租可買計劃座別，共建15座，提供6080個單位，同屬康和式及和諧式混合居屋，單位面積由570至863方呎。由於屋苑位處天水圍公園以北，不及天盛苑緊接港鐵天水圍站享盡交通之利，故樓價亦相對較平。以主導成交的第二市場為例，天頌苑和諧式戶型579方呎單位，入場費75萬元，722方呎單位最平85萬元，804方呎戶型93萬元有交易；康和式單位方面，665方呎單位由85萬元起，829方呎單位最低消費僅115萬元。
與天頌苑共享同一組商場的天富苑，屬21A及21B期居屋，共建16座，提供5120個單位，一律為康和式，單位面積665至854方呎，現時第二市場665方呎單位入場費85萬元，98萬元可購買830方呎單位。
明日預告
上水彩蒲苑
