政府在新出爐的施政報告中，將房地產項目即時從投資移民計劃中剔除，對於一眾瞄準內地豪客的新盤項目，打擊可能較表面數字嚴重，亦充份解釋了為何多個新界區矚目新盤都趕在「十‧一」黃金周極速散貨，當中包括近六成買家來自內地客及中港商人的上水天巒。
項目為區內近年規模最大的洋房屋苑，設計佈局亦貫徹發展商的品牌形象，不過，最失色是洋房實用率普遍不足65%，部份甚至低至57%，全價買樓得六折空間，看來政府表示要以實用面積賣樓的言論，真的有必要盡快落實。天巒兩期合共提供21款屋型，洋房實用率普遍由60至65%，面積越大，實用率越高，最主要是發展商將車房面積計入洋房面積之內，而車房面積由200餘至約500方呎，由於車房面積差異不大，大碼洋房的實用率自然相對較高。
洋房面積包括車房
以莫里茲大道9號屋為例，洋房面積2812方呎，當中包括車房面積440方呎，剔除車房後的實用面積1613方呎，實用率僅57%；實用率相對最高的是伯恩大道1號屋，洋房面積8052方呎，車房面積460方呎，實用面積5418方呎，實用率67%。
示範屋所在的1期因特拉肯大道10號屋，面積457方呎的雙車位車房設於地下，旁為大屋入口，觀感上車房就如前庭一般，使用方便，然而，將車房或前庭這類室外空間計入洋房面積內，雖然實際計算樓價時，室內與室外空間估值標準有別，但對於一般對估價概念模糊的買家而言，感覺上就如被「呃秤」一樣。
不設窗台 儲物室過大
其實，天巒洋房內櫳間隔歸一四正，廳房佈局工整，樓梯位長度及密度亦算適中，而且一律不設窗台，以洋房標準而言，設計尚算好用。如示範屋的地下為偌大的客飯廳，廚房空間充裕，不過，作為工人套房用途的儲物室有點過大。
1樓有三房一廳，其中家庭廳或偏廳，實際上可以間隔為細房；2樓的主人套房，地方寬廣，而且前後有落地大窗，天然光線充沛，然而，主人套房浴室落地窗正對內園通道及對街洋房，即使落地窗前設有大型浴缸，試問有幾多人會大方地不落簾入浴。
發展商早年在元朗區發展的加州花園，半層間隔樓梯位多的設計為市場詬病，實用率也超過70%。天巒的洋房格局，其實已較加州花園理想，而且以近年落成的物業標準，亦沒有太大可挑剔處，就是實用率方面低得可憐。
天巒趕在施政報告發表前，10日極速售出250伙，套現80億元，每方呎售價由8000餘元起，賣至每方呎2.13萬元的新界北區呎價新高紀錄，發展商公佈，即時落實的成交中，內地客及中港商人佔近六成，又一次出現香港樓不是香港人買的事實。
記者：伍志輝 攝影：王子俊
優點
‧屋苑規模大
‧廳房格局工整
‧會所配套華麗
缺點
‧實用率偏低
‧車房計入洋房面積
‧毗鄰雙魚河，水質有待改善
天巒主要資料
地址：上水古洞路28及33號
期數：2期
座數：330幢洋房
洋房樓層：2至3層
建築面積：2531至8052方呎
實用率：57至67%
間隔：3至5房
落成：2010年
發展商：新地
管理公司：天瑞禮賓服務有限公司
管理月費：每呎2.5元
設施：會所
校網：小學80網；中學北區
單位用料
─整體─
門 物料/牌子：橡木面
地台 物料/牌子：天然石（廳）；橡木複合地板（房）
冷暖氣機 物料/牌子：三菱VRV分體式
─浴室─
浴缸 物料/牌子：Kohler/Roca/Villeroy&Boch
洗手盆 物料/牌子：Villeroy&Boch/WhiteStone/AntonioLupi
洗手盆枱面 物料/牌子：天然石
坐廁 物料/牌子：Villeroy&Boch/Duravit
水龍頭 物料/牌子：Dornbracht/Gessi
花灑頭 物料/牌子：Dornbracht/Fantini/Grohe
─廚房─
廚櫃 物料/牌子：Poggenpohl
工作枱面 物料/牌子：FormicaStone
鋅盆 物料/牌子：CM
雪櫃、洗衣機、乾衣機 物料/牌子：Siemens
洗碗碟機 物料/牌子：Siemens（僅部份屋型）
煮食爐、微波爐、抽油煙機、焗爐、酒櫃 物料/牌子：Gaggenau
蒸爐 物料/牌子：Gaggenau（僅限E型屋）
水龍頭 物料/牌子：Grohe
有兩個會所 特設花店
天巒1及2期以古洞路為界，1期座落古洞路以北，以南則是規模更大的2期，各自設有以瑞士為主題的住客會所，總面積約20萬方呎，其中以2期會所較大。設施方面，較特別的是設有花店，讓住戶選購花卉盆栽。屋苑將提供酒店式管理服務，禮賓服務專員將前往瑞士酒店管理學院學習，為住戶提供24小時禮賓服務。另外，由於物業距落馬洲邊境管制站僅約10分鐘車程，發展商打算開設往返內地的接送服務。
古洞路上有一所街市大樓，距天巒近數分鐘步程，買餸方便。
近雙魚河 水質待改善
發展商在樓盤宣傳方面，將雙魚河媲美為歐洲河道，但事實上，雙魚河的過往歷史絕對經典，早年的新界北區水浸黑點、螫人可以致命的紅火蟻丘發現地點、附近禽畜農場的糞便廢水排放河溪等等，經過政府多番功夫後，近年雙魚河的外觀與形象已改善不少。
上游有禽畜農場
事實上，環境保護署對雙魚河的水質評估，亦由早年的極劣改善至普通評級，不過，以環境保護署於網上發佈的近期河溪水質資料顯示，雙魚河下游水質監測站錄得的河水大腸桿菌含量仍然偏高，最新的8月份數字為每100毫升有13萬粒大腸桿菌，而今年1至8月間，大腸桿菌含量由每100毫升有370至37萬粒不等，暫時只有兩個月的含量低於1000。由於雙魚河上游尚有小量禽畜農場，亦有不少無污水管道的村落，水質的改善，相信仍有待時日觀察。天巒則座落雙魚河中游位置，仍不免會受上游排放的穢物廢水影響。
清幽環境 無永久保證
政府於09年11月公佈，為應付2030年本港人口暴增至840萬的人滿之患，計劃將新界東北805公頃土地，重新打造成3個主題不同的新市鎮，容納人口超過13萬，其中與天巒地盤緊接的古洞北新市鎮，將打造成「多元化發展中心」，集住宅、商業、科研發展及生態區於一身。
古洞北打造新市鎮
如果計劃落實，天巒現時的清幽鄉郊環境將會徹底改變。
古洞北佔地為3個新市鎮中最大，達450公頃，除了提供1.2萬個公屋單位及1萬個私人住宅單位，還預留土地作商業、科研用途及塱原生態區，整個新市鎮可容納6.5萬人。
現時港鐵落馬洲支線途經古洞北一段，日後將開設古洞北站，住宅集中在港鐵站500米範圍內。
按政府時間表，新市鎮首批公屋居民將於2019年入伙，隨後才陸續發展區內的社區設施。
