港島東半山司徒拔道，以港安醫院迴旋處為界，分為上、下兩段，上段地勢高，物業向以飽覽馬場全景，兼遠眺維港海景作賣點，景觀之開揚遼闊，不下於山頂，外望層次清晰分明的東半山樓群，同時俯瞰跑馬地馬場及遠眺維港，有山有水，優美怡人。該處知名度較高的老牌豪宅有玫瑰新邨、松柏新邨、白璧、威利閣及怡園等。至於御峰及曉廬兩幢摩天大廈，則為該處新貴。上述豪宅不論新舊，均主打二、三千呎巨宅，入場費高昂，樓價動輒3000萬元以上。
玫瑰新邨屬上司徙拔道老牌豪宅，物業已有45年樓齡，由6座21層（不設13樓）高住宅組成，合共提供240個單位，單位面積由2300至3300方呎。B至E座面積全為2300方呎，提供3房連套房間隔，A及F座單位面積分別2800及3300方呎，設4房雙套房間隔。後者屬巨無霸單位，盤源稀少，暫無放盤。玫瑰新邨具備舊式豪宅的優點，實用率高逾九成，全屋不設窗台，並附設特大露台等等，空間感非新盤可以媲美。
近停車場 車聲入戶
6座住宅大廈以弧形排列，完全避免樓望樓情況，每個單位均可享中央圓形平台花園景。由於前方的御峰及曉廬樓高達五、六十層，無可避免對玫瑰新邨大部份單位景觀構成影響，大大破壞屋苑原有的開揚景致，僅Ｅ座及單邊的F座影響較低，景觀最開揚，前者低層也能眺望黃泥涌峽道山景及陽明山莊。後者高層仍可享維港海景。其餘各座單位即使高層也只望少海景，中、低層戶則以內園景為主，高、低層景觀分野不大，也淡化了低層戶無景的缺點。
介紹的是E座低層單位，俯瞰平台內園，遠眺黃泥涌峽道山景，以低層戶而言，景致算開揚，不過與地下停車場距離極近，有車聲噪音。單位大致保留原裝間隔，以客廳及套房最巨型，地方大得可以細分為幾個區域，作不同用途。單位裝修新淨但款式過時，勝在開價吸引，為現時6個放盤中，唯一一個叫價低於4000萬元的盤源。
套房設寢區、書房、偏廳
大門入口左邊是飯廳，6人圓餐枱僅佔飯廳一半空間，餘下地方可以放飾櫃，走動空間仍多。飯廳旁的客廳相當巨型，梳化毋須貼牆放，後方放下4人圓枱，一角更可容納座椅及茶几，自製小偏廳。客廳闢出小部份地方作偏廳後，空間依然寬敞，3組梳化呈凹字擺放，與電視櫃距離充裕。客廳外接大露台，外望山景，開揚舒服。
3房分佈於走廊兩旁，套房連衣帽間及浴室，面積比客廳還要大，粗略估計有四、五百方呎，相當於一個兩房細單位。巨房分作三部份，入口右邊是寢區，左邊是書房，靠窗位置則為偏廳，佈置簡單實際。另外兩房面積相若，間隔四正，可容納多組家具，最重要是兩房大窗均可側望灣仔及中區一帶海景，景致相當遼遠。
記者：蔡家儀 攝影：馬泉崇
模特兒：Ayu（AModel）
間隔：3房（1套連衣帽間）2廳；另工作間、工人套房及露台
呎價：15130元
備註：連車位
租值：7.5萬元
回報率：2.6厘
資料來源：利嘉閣成和道分行
電郵：mailto:[email protected]
主要資料
地址：東半山司徒拔道41A號
座數：6座
住宅樓層：21層（實際20層）
每層伙數：2伙
單位總數：240個
建築面積：2300至3300方呎
實用率：91%
間隔：3至4房
落成：1965年
管理公司：康業
管理月費：每呎約1.65元
設施：網球場、健身室、高爾夫球練習場、平台花園及停車場
校網：小學12網；中學灣仔區
優點
‧老牌豪宅知名度高
‧實用率91%
‧部份單位可享遠海景
缺點
‧會所獨欠泳池
‧樓齡舊，交投不多
‧部份單位正望摩天高廈
配套設施
無泳池擁名校網
玫瑰新邨有網球場、高球練習場、健身室等康樂設施，惟獨沒有泳池，稍為失色。司徒拔道設有巴士站，路線往金鐘、灣仔、北角及中環等主要區域，無車一族出入亦相當方便。若選擇自行駕車或乘坐的士往灣仔，車程只需約3分鐘。
住客日常購物多數前往銅鑼灣鬧市，吃喝玩樂設施一應俱全。物業鄰近港安醫院，附近名校包括玫瑰崗學校及嶺南小學等。屋苑另一賣點是位於小學12號網，官津及私立名牌小學林立，大部份屬一條龍、直屬或聯繫小學。名校包括聖保祿天主教小學、嘉諾撒聖方濟各學校、瑪利曼小學等。中學屬灣仔區，有皇仁書院、香港真光中學及香港華仁書院等。
屋苑市況
放盤少交投疏落
玫瑰新邨雖為司徒拔道沿線最具代表性的老牌豪宅之一，但礙於物業樓齡高，涉及銀碼大，加上業主叫價強硬，縱知名度高，承接力亦有限。今年9月份錄得一宗成交為E座低層2室，2300方呎，作價3487萬元，呎價15161元，為屋苑近兩年來首宗買賣。上一次成交追溯至08年11月，E座高層2室，2300方呎，成交價2330萬元，呎價10130元。同類成交可以參考毗鄰的豪宅屋苑松柏新邨，今年暫錄得4宗買賣，平均呎價16273元。
玫瑰新邨現有6個放盤，撇除其中一伙低層戶叫價偏低外，全部開價4000萬元以上。租務方面不算活躍，每月僅一至兩宗，主因是區內以用家為主，租盤有限，對租賃市場有一定影響。
名人業主
歌后王菲曾擇居
玫瑰新邨住客非富則貴，吸引不少富豪名人聚居。現時及前住客包括前任政務司司長陳方安生、超級富豪「何伯」家族後人、歌星王菲、藝人蘇施黃、金燕玲、宣萱等。
另外，堡獅龍集團主席兼行政總裁羅家聖97年9月以3720萬元購入屋苑F座中層2室，單位面積3300方呎，持貨至05年以2700萬元售出，呎價8182元，賬面蝕1020萬元，貶值27.4%。