不少地產代理老友寄語老樓，當人人都深信樓價不會跌的時候，便是跌市先兆。反之當市場仍有人不信樓價升勢持續時，樓市則健康發展。
我不知道這是甚麼理論，樓價升跌不是看需求數據、供應量和經濟前景嗎？為何看樓市變成估市，根據一般樓民入市行為作升跌判斷，其實好易估錯市。
多項因素推高樓價
03年本港經濟從低谷反彈，配合02年政府停止賣地，減少住宅供應，樓價急速反彈，引發大量需求。加上息口逐步回落，供樓平過租效應發揮，樓價持續攀升至今，更邁向97年高位。不過，97年高位僅是歷史，歷史可能在今明兩年改寫。
市民袋口財富增加，和購買力源源流入樓市，是鐵一般的事實，資金湧入樓市帶來更強的財富效應。不過經濟有盛衰周期，當資金市碰上政策市時，由於政策較慢熱，故初期充裕的資金還有對抗能力。若政府決心抑壓樓價的措施不斷推行，訊息深化市場，資金流動性隨時受阻，尤其投機性的資金在利潤收窄及成本增加後離場，樓價自然會調整。
在土地需求增加時，即使有地皮收回，繼續維持現有推地策略，將令未來供應有秩序增加，在可見未來的2至3年，新供應又會回復到每年兩萬伙的正常水平。不過，政府軟硬兼施，維持高地價政策，又使樓價難以下跌。
手緊買家風險增加
今時不同往日，土地機制讓市場主導，不像97年八萬五政策責在政府，現時由發展商評估是否需要勾地，供應話事權由政府主動變成被動，那便不會重蹈覆轍，變成跌市罪魁禍首而受人指摘。而在土地供應不斷增加，政策抗衡資金明年發揮威力的時候，樓價短期見頂機會大增，未有充足資金的市民膽粗粗入市，在高位接火棒下轉身較慢，風險亦因而增加。
劉兆昌
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