樓市把脈:樓價決定地價 - 鍾維傑

樓市把脈:樓價決定地價 - 鍾維傑

常見一些評論,認為昂貴的土地價格是造成昂貴樓價主因之一,驟聽似有道理。然而這是錯覺,正確應是倒轉來看,土地價格是「剩餘」價值,簡單房地產開發項目的方程式是,「預計項目建成後總售樓收入」減「開發商最低利潤要求」減「建築成本」等如「地皮價值」。之所以叫「剩餘」,看方程式便知,七除八扣後,有剩的就是地價。

先預計項目售樓收入

釐定項目建成後總售樓收入,市價會是重要參考,但開發項目需時,因此對後市的估計,也會影響預計收入的看法。睇好者,會用比市價高的收入估算;睇淡者,會用比市價低的。而且不同開發商有不同預測,再者,較懂設計包裝宣傳的開發商,開售價亦可較高。
開發商最低利潤要求也非一致,例如有好「名聲」的項目,賺少些也願意。相反,已有足夠項目在手,會要求較高利潤才肯參與。建築成本亦非千篇一律,例如有些開發商在工程管控方面做得出色,建造成本可比別的便宜。
同一地段,不同開發商有不同的價碼,因各對市況、地段潛質、自身資源等均有差異。這亦解釋為何在拍地過程裏,越拍越少對手,又或土地標書價格可以倍相差。
此外,賣樓收入和開發成本亦無關(包括地價)。若有關,即成本決定賣價,那豈非實賺冇蝕?當然,現實世界並非如此,有賺亦有蝕,容易或困難是另話。開發商可傾本建造昂貴樓盤,但若經濟氣氛不就,「麪包」平過「麪粉」並非全無可能。
要分清楚兩個不同環節:(1)做生意得計成本,例如開餐廳要計算食物、人工、舖租、裝修、煮食設備、宣傳等,預期收入必須大過這些成本,否則遲早「摺埋」;(2)餐單上各樣菜式酒水可賣多少錢,受食物水平、氣氛、衞生、經濟、人均收入、舖位地點、人流、競爭對手數目,和個人本事等影響。簡言之,決定賣價的因素和做生意成本細項並不相同。

鍾維傑
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