呼應中央「十.一」前推出的調控樓市政策加強版,上海市在假期完結前,公布十二條調控樓市措施,其中調高土地增值稅預徵率,以及嚴格限制物業封頂驗收後,才可申請住房預售許可,完全衝着發展商的現金流狀況而來,令發展商不敢抬高房價賣樓,亦要迫他們加快建築進度。
有上海發展商認為,十二條措施大部份已在上海推行,只是沒有明文規定,但調高土地增值稅預徵率,可能真的起到遏抑房價上漲作用。措施訂明發展商推盤均價,低於所在區域上年度新建商品住房均價,預徵率為2%,跟目前徵收1%至2%調高不算多。
地產商定價料收斂
不過,如果均價高於但不超過上年新盤均價一倍,預徵率增至3.5%;超過一倍再增至5%,此舉令發展商推盤時,在定價方面加以考慮,因發展商現在是每月向稅局滙報銷售情況,按月根據售樓收入繳付預徵稅,如果發展商推盤均價高,要按較高的預徵率繳稅,稅款增加可能影響現金流。市場相信,調高預徵稅率可令發展商在定價時收斂,即使要加價,只會因應上年均價稍作調整。
至於規定今年7月1日後取得《建築工程施工許可證》的項目,要完成至主體結構封頂並通過驗收,才可申請預售許可的規定。雖然與目前實際做法接近,但明文規定可以防止發展商提早賣樓。
料有效加快建築進度
新措施下,發展商一定要保持或加快建築進度,否則可能影響推盤時間及資金回籠。以上兩招重點針對發展商的現金流狀況,市場相信,應可遏制房價上漲及推動發展商加快建築進度,減少囤地。
不過,市場最關注中央或地方何時推行房產稅,因房產稅直接影響買家置業興趣,影響力較大。
記者:高淑嫻