【九龍居屋系列 周一至周五】牛頭角樂雅苑雄踞於振華道中段，坐擁半山高地勢，享空曠的居住環境，以及開揚景致。如以規模而言，樂雅苑規模較同區居屋安基苑及振華苑大，放盤及成交多，但出入要駁車，地利稍遜，樓價因而落後，現時需要補地價的自由市場，仍有低於200萬元的放盤。
樂雅苑屬於十字二型居屋，6幢大廈圍繞內園排列，每層8伙呈風車形設計，景觀以向外圍較佳，包括正西俯瞰佐敦谷游泳池及九龍灣市景，高層更可遠眺少海景。向正北及正東望山巒茂密樹景，惟對出振華道偶爾有行車聲。其他單位向平台內園，由於休憩地方廣大，樓景不致太接近。另外，A座雅逸閣3、4室及F座雅平閣5、6室，向正南，高層視野跨越樂華北邨，享遠海景。
廚房呈多角形 不設窗台
樂雅苑單位一律500餘方呎，不設窗台，實用率82%，兩房兩廳皆四正，惟普遍廚房呈多角形，又或者大門入口有斜角。屋苑除了平台休憩地方外，停車場頂層為振華道體育館，屬公共設施，設1個主場可作籃球場、排球場及羽毛球場之用，另有舞蹈、乒乓球及活動室等。此外，平台設天橋直達鄰近樂華北邨商場，有個人護理品店、超級市場、茶餐廳及酒樓等，應付日常生活所需。當然行街掃貨搵娛樂，還須駁車到九龍灣淘大花園及德福花園商場，設有戲院，店舖食肆更多元化。振華道有多線小巴及巴士途經，可往觀塘、九龍灣、旺角及尖沙嘴，另有隧道巴士穿梭中環。
樓齡27年 自由市場主導
利嘉閣地產高級經理莊鎔溶表示，樂雅苑樓齡27年，市場上流通單位普遍已補地價，並曾經轉售，現今以自由市場主導，惟盤源有限，僅10餘個，當中約一半為200萬元或以下放盤，最平入場費是低層望樂華北邨樓景單位，叫價196萬元，以該盤面積588方呎計，呎價3333元。低層望馬路樹景放盤呎價3400餘元，中高層望內園樓景或山景放盤，呎價3700至3800元。優質市景及遠海景戶則無放盤。買家多屬附近公屋分支客，每月約3、4宗成交，近期呎價3300至3700餘元。
記者：溫潤潔 攝影：謝榮耀
模特兒：Kammie（AModel）
自由市場叫價198萬元 F座雅平閣中層3室 建築面積523方呎
望綠樹 有車聲
樂雅苑現有數個200萬元或以下放盤，介紹是其一，叫價198萬元，質素中等，位處F座雅平閣中層，向外圍望山巒綠樹（右圖），觀感舒服，只是間歇聽到行車聲。內櫳有簡單裝修，牆身髹米色油漆，地下鋪砌纖維木地板，廚房建藍色防火膠板廚櫃，枱面鋪砌深色麻石，浴室選用洗手盆連櫃及改用企缸，整體保養企理。
玄關靠邊有少許柱位，加建薄身鞋櫃，增添實用性。廳房間隔四正，佈局容易。客飯廳除放置餐枱、電視地櫃及梳化外，還有地方供電腦枱及矮櫃容身，通道保持暢通。兩房夠放睡床、衣櫃、梳妝枱或書枱等。
雖然廚房入口有斜角，但下廚區域方正，能於三邊建櫃，有足夠活動空間，無侷促感。惟浴室偏細。
間隔：2房2廳
呎價：3786元
備註：單位已補妥地價並曾作二手轉售
租值：7200元
回報率：4.4厘
資料來源：利嘉閣淘大分行
自由市場叫價200萬元 D座雅意閣高層3室 建築面積523方呎
剛翻新 市價盤
樂雅苑向外圍單位享開揚景觀，介紹D座雅意閣單位樓層高，視野廣闊，客廳及兩房正望翠綠山景，側面俯瞰佐敦谷游泳池，遠眺九龍灣鬧市，具氣勢，日夜有景欣賞，不怕晚間只得山巒漆黑一片。
單位523方呎，保留原則兩房兩廳間隔，當中客廳及大房各有兩組窗戶，引入較多天然光，惟細房僅1組窗戶及偏細，日照一般。此外，全屋正進行翻新工程，沿客飯廳建假天花，浴室更換設備，包括粉色牆磚及圖案腰線裝飾，改用慳位的企缸。惟廚房尚未完工，內櫳較凌亂。現時開價200萬元，屬市價。
間隔：2房2廳
呎價：3824元
備註：單位已補妥地價並曾作二手轉售
租值：7400元
回報率：4.4厘
資料來源：利嘉閣淘大分行
樂雅苑主要資料
地址：牛頭角振華道50號
座數：6座
住宅樓層：27至28層
每層伙數：8伙
單位總數：1331個
建築面積：523至588方呎
實用率：82%
間隔：2房
落成：1983年
發展商：房委會
管理公司：新昌
管理月費：每呎約1元
備註：第5A期居屋，折扣率27%
設施：平台花園及停車場
校網：小學48網；中學觀塘區
《優點》
‧半山環境
‧實用率82%
‧景觀開揚
《缺點》
‧樓齡27年
‧出入要駁車
‧依賴社區配套
同區市況
安基苑方便 叫價210萬
區內有兩組居屋在振華道頭段，位置近牛頭角道及淘大花園，起居方便。其中1組名安基苑，建4幢共920伙，樓齡26至28年，單位面積495至701方呎，間隔兩及三房，現時放盤少於10個，均屬自由市場。
最平1個535方呎交吉放盤樓層極低，叫價210萬元，呎價3925元，另1個519方呎中層連租約放盤，叫價相同，呎價4046元。安基苑享地利，故樓價較樂雅苑高，B座基信閣高層4室，495方呎，8月自由市場成交價200萬元，呎價4040元。
另1組名振華苑，樓齡20年，屬單幢樓，僅232伙，單位數量少，現時無放盤。今年以來僅兩宗成交，高層5室，623方呎，5月自由市場成交價248萬元，呎價3981元。
鄰近私人屋苑淘大花園樓價更高，高層480方呎內園樓景放盤，叫價240萬元，呎價5000元，中層572方呎山景放盤，叫價310萬元，呎價5420元。N座高層3室，486方呎，內園樓景，9月以238萬元易手，呎價4897元。
明日預告
鑽石山宏景花園
