政府為增加細單位供應,主動拿出兩塊地皮拍賣,結果粉嶺地皮吸引多個大地產商競投,以4.59億元成交,呎價達3029元,創同區樓面地價新高。相反,另一塊柴灣連城道地皮,雖然是市區地,但有斜坡兼望墳景,就連底價亦沒有地產商肯承價,結果16年來首次要收回。
為甚麼一幅市區地反不及一幅新界地吸引?筆者相信與地皮規模細有關。對於大發展商來說,規模細的地皮,「食之無味,棄之可惜」,除非有其他吸引的地方,例如毗鄰地皮可以一併發展,又或是價錢超筍,建成後利潤空間很大,否則沒有拿地的必要性。柴灣那幅地正是這樣一塊雞肋,雖然是市區地,但蚊型面積,既望墳景又有斜坡,大發展商根本沒有誘因去競投。換言之,只能看小型地產商是否感興趣。不過,小型地產商資金有限,往往捨難取易,望到柴灣地背後那遍斜坡,難免卻步。
然而,正如拍賣官所言,連底價亦沒有人承,這真有點不尋常。這或與開價策略有關,與同區私人住宅二手呎價約5000元相比,連城道地皮開出約3400元的樓面呎價,不見得便宜。何況該地皮毗鄰都是公屋或居屋,呎價僅二、三千元,缺乏指標作用,即使發展商投得地皮,日後建成開售,面對公屋環抱,亦難以造勢,那又怎可能賣得好價。
港府宜推數塊大地皮
其實話說回頭,政府希望透過增加土地供應遏抑樓價,故主動拍賣土地,但僅拿出這些蚊型細地,建成後提供數百個單位,難道用作「攝牙罅」!政府一天不增加供應,樓價難望回落,發展商對有發展潛力的地皮,只會更加瘋狂競投,地價繼續飆升,樓價更加難向下,造成惡性循環。
政府是時候「豪一豪」──「豪」推數塊大型地皮,讓市場知道,政府是有料到的。
張一鳴
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