【港島居屋系列 本周一至周五】柴灣和小西灣合共有15個居屋屋苑，為港島最多居屋的地區，部份由私人參建，外貌及設計均可媲美舊式私人屋苑；個別鄰近港鐵站；有些屋苑享有遠海景，景觀更勝私樓；部份則與墳場近在咫尺，環境及景觀另類；有主力提供500方呎以下細單位的居屋，也有提供極罕有的近1000方呎大戶。隨着柴灣將有小型地皮拍賣，上述居屋近期廣受市場關注。
記者：蔡家儀
攝影：李家皓/黃耀興
模特兒：Ayu（AModel）/Kenji（StageModels）
《柴灣山翠苑》
柴灣區以老牌居屋為主，其中座落半山位置的山翠苑，屬首批居屋，只設有10年限售期，不用補地價。屋苑主打400餘方呎兩房單位，樓價約180萬元，為同區400餘方呎最平之選，區內同屬早期不用補地價居屋的宏德居，也有400餘方呎單位供應，樓價超過200萬元。山翠苑除銀碼細外，租金回報率也高，至少有4.5厘，部份更貼近5厘，吸引長線投資者入市。
樓齡高 位置吊腳
山翠苑位處半山，位置吊腳，出入港鐵站需駁車，勝在環境清靜。屋苑只有468及474方呎兩類單位，分別在於後者大門入口走廊偏長。景觀方面，由於地勢夠高，不少單位擁有遠海景，各座16樓以上向東北的單位，海景最開揚。
美聯物業分行經理黎泳傑表示，港島區樓價200萬元以下的選擇匱乏，而月租可達7000元，有租金支持，樓價跌幅有限。不少資深投資者早已看好山翠苑升值潛力，大手掃貨，樓價由去年底130餘萬元，升至現時180萬元水平，升幅超過三成半，跑贏大市。
屋苑樓齡達29年，外牆現正進行翻新，料工程完成後，外觀煥然一新，樓價再有一定升幅。不少業主憧憬樓價再升，暫時封盤，導致近期成交呆滯，放盤更大減至只有兩個，叫價分別175萬及215萬元，前者連租約，後者連豪裝，因此差距極大。山翠苑9月份暫未有成交，8月份有3宗，平均呎價3616元。
山翠苑盤源極少，新裝只此一伙，業主剛斥資約20萬元裝修，大門入口旁的廚房改成開放式設計，走廊變得闊落，增建鞋櫃也不覺侷促。日字客、飯廳間隔分明，客廳有大窗，望山樓景，景致開揚，惟向西北有西斜。飯廳也有窗，起對流作用。房間一大一小，均呈長方形，擺位容易。
廚房及浴室設備齊全，業主為盡用空間，浴室外門框做層架，可放擺設，既盡用細小的空間，同時也起美化作用，別具心思。
介紹單位
間隔：2房2廳
呎價：4536元
租值：8500元
回報率：4.7厘
資料來源：美聯海灣華庭分行
電郵：mailto:[email protected]
山翠苑主要資料
地址：柴灣大潭道200號
座數：4座
住宅樓層：28層
每層伙數：8伙
單位總數：896個
建築面積：468至474方呎
實用率：80%
間隔：2房
落成：1981年
發展商：房委會
管理公司：置邦
管理月費：每呎約1.2元
設施：停車場
備註：第1期居屋，當年只有限制轉售年期而無補地價
校網：小學16網；中學東區
《小西灣富怡花園》
小西灣居屋樓齡普遍較柴灣居屋新，不過該區欠缺港鐵站優勢，出入倚賴巴士或小巴。座落小西灣邨旁的富怡花園，社區配套設施完善，附近有多個屋苑商場及街市，毗鄰更是巴士及小巴總站，起居生活方便。屋苑約520方呎兩房戶，自由市場叫價200餘萬元有交易，是港島區上車客之選。
富怡花園由5座物業組成，單位分為三類。700餘方呎大單位，設三房一浴一廁，大廳分呂字廳、曲尺廳及方廳三類，前者供應最多。中型單位約580方呎，設兩房，與面積最細約520方呎兩房單位比較，最大分別是廚房位置，前者近睡房，後者近大門入口。景觀方面，各座30樓以上向西北或東北的單位，均可遠眺部份海景，其餘望山或樓景，部份望半山墳場景色。
長城物業分行經理陳財存表示，富怡花園每月平均有5、6宗成交。自由市場及第二市場各佔約半，500餘方呎細戶多數屬自由市場成交，700餘方呎大單位，則以第二市場佔多。現時自由市場平均呎價約4400元，第二市場平均呎價約2750元。屋苑現有約20個放盤，自由市場及第二市場平均每方呎叫價為4800元及2850元。
三房變兩房 客源縮窄
是次介紹的單位，業主斥資28萬元大裝修，為罕有豪裝居屋放盤，由於僅作度假之用，保養相當新淨。單位由原裝三房改成兩房，該類單位客源向以公屋綠表客為主，往往對三房需求較大，改成兩房令客源縮窄。除三房改兩房外，大廳改動也頗大，廚房拆去，改置於大門入口旁，以開放式設計，與飯廳合併。
廚房及飯廳的佈局均非常簡單，廚房只有一列廚櫃，餐枱置於廚櫃旁，保留活動空間。客廳佔用原裝廚房空間，面積倍增，家具佈置鬆動。間隔大改後，大廳更由原來的呂字廳改成曲尺廳。此外，業主將單位盡處的兩個大房合併，同時納入浴室改成套房，套房可分成寢區及書房兩部份，空間闊落。浴室潔具齊全新淨，全屋有齊基本家具及電器，可即買即住。
介紹單位
間隔：2房（1套）2廳
呎價：4888元
備註：單位已補地價並曾作二手轉售
租值：1.3萬元
回報率：4.5厘
資料來源：長城物業小西灣富欣分行
電郵：mailto:[email protected]
富怡花園主要資料
地址：小西灣道23號
座數：5座
住宅樓層：30至40層
每層伙數：10伙
單位總數：1870個
建築面積：517至716方呎
實用率：83%
間隔：2至3房
落成：1995年
發展商：房委會及其士
管理公司：其士富居
管理月費：每呎約0.8元
設施：商場、平台花園及停車場
備註：第15C及16A期私人參建居屋，補地價折扣率46至52%
校網：小學16網；中學東區
優點
山翠苑：
‧20萬元新裝
‧環境清靜
富怡花園：
‧28萬元豪裝
‧景致開揚
缺點
山翠苑：
‧起居不便
‧樓齡高
富怡花園：
‧搭港鐵要駁車
‧間隔大改縮窄客源
區內校網
千禧學校選擇多
小學16網不少學校位於小西灣，千禧學校特別多，津貼小學有培僑、聖公會柴灣聖米迦勒及東華龍岡馮耀卿夫人紀念學校，直資則有港大同學會，校舍設計新穎，配套完善。
以培僑為例，佔地逾6萬方呎，環境寬廣，設大型圖書館，以及8個特別室，全校鋪設光纖網絡。數年之間，學生數目不斷遞增。
明日預告
愛蝶灣及東旭苑
