【本報訊】為應付中小型單位供應不足的輿論，政府主動推出3幅細地拍賣，其中柴灣及粉嶺兩地會在本周三拍賣，市場一般認為地皮位置非理想，面積又細，大發展商興趣應不大，相信較能吸引中小型發展商競投，估計兩地總成交價約在9.6至11.5億元之間。
柴灣地每呎最高只估五千
兩幅地皮中，柴灣住宅地雖屬港島市區地，但位置稍次，故每呎樓面地價估值最高只5000多元，與今年拍賣的數幅市區地皮地價相去甚遠。天俊測量師行執行董事張楚然指出，此地面積細，地勢有潛在的滑坡問題，會增加發展成本，又有主水平基準140米的高限，故他估值只約6.75億元，每呎樓面地價約4345元。
至於粉嶺地皮，其純住宅及非住宅的最高地積比各為5倍及9.5倍，市場一般估計發展商會作商住發展，地積比介乎5.4至6倍。宏基測量師行董事陳昌傑認為，此地位置及規模雖都未及今年5月由香港小輪投得的另一幅粉嶺地皮，但因目前市場氣氛較好，相信發展商出價也較進取，所以，他估計地皮每呎樓面地價約2500元，高於之前成交的地皮地價，甚或如競投激烈，每呎地價更可達2800元。
張氏指，兩幅地皮雖只適合中小型住宅發展，並非增值力較高的豪宅，但投得的發展商，只要在明年3月底前獲批項目的建築圖則，仍可享有現時建築條例下所給予的各種豁免計樓面優惠，即可盡量「發水」以降低發展風險。
投資者止賺 粉嶺交投減半
儘管粉嶺及柴灣兩地皮本周三拍賣，卻未能為同區二手冲喜，交投淡靜，粉嶺更在賣地前罕見投資者大手減磅，止賺連沽4伙。中原地產營業董事許偉邦表示，由於市場憂慮下月公佈的施政報告有新一輪調控措施，買家按兵不動，賣地前夕，新界北區交投量勁跌三成以上，未見有買家看好賣地而偷步入市，投資者則擔心政府會再出招，賣地前急急減磅。
中原地產分行經理陳永強表示，一名在粉嶺持有6伙的投資者，擔心政府會再出招，近日以市價連沽4伙減磅，其中今年6月以160萬購入的花都廣場6座低層C室，面積547方呎，減價5萬元至180萬元沽出，止賺離場。
另碧湖花園6座低層D室，572方呎，亦減價1萬元以184萬元售出。其餘兩伙則未有減價。
投資者止賺減磅外，甚至平手離場。一名炒家今年7月以170萬元購入的花都廣場7座中層D室，519方呎，原叫價180萬元，近日以175.8萬元沽出，扣除使費僅能平手。賣地前夕，粉嶺二手交投淡靜，5大屋苑包括牽晴間、碧湖花園及花都廣場等，本月至今僅53宗買賣，較上月同期98宗大減近半。
兩幅地皮成交價預測
─柴灣連城道─
地段：柴灣內地段175號
用途：住宅（甲類）
地盤面積：19418方呎
地積比率：8倍
可建樓面：155346方呎
《估值》
測量師行：第一太平 成交價：7.80億元 樓面地價：5021元/方呎
測量師行：天俊 成交價：6.75億元 樓面地價：4345元/方呎
測量師行：美聯 成交價：6.21億元 樓面地價：4000元/方呎
測量師行：忠誠 成交價：6.53億元 樓面地價：4203元/方呎
測量師行：宏基 成交價：5.44億元 樓面地價：3502元/方呎
─粉嶺樓路、和睦路及聯興街交界─
地段：粉嶺上水市地段202號
用途：住宅（甲類）
地盤面積：27556方呎
地積比率：5.4至6倍
可建樓面148874至165336方呎
《估值》
測量師行：第一太平 成交價：3.70億元 樓面地價：2485元/方呎
測量師行：天俊 成交價：3.70億元 樓面地價：2294元/方呎
測量師行：美聯 成交價：3.48億元 樓面地價：2300元/方呎
測量師行：忠誠 成交價：3.77億元 樓面地價：2487元/方呎
測量師行：宏基 成交價：4.13億元 樓面地價：2498元/方呎