【本報訊】長江實業馬鞍山樓盤聽濤雅苑一眾小業主，不滿長實入伙13年來以公契經理人身份，將屋苑每年4,300萬元管理合約，自動外判予旗下高衞物業管理有限公司，業主立案法團打算召開業主大會罷免長實，惟即遭長實打壓，出現大量匿名抹黑信及游說業主投廢票。法團表示須獲過半數業主支持才能踢走長實，呼籲小業主齊心起義。 記者：黃偉駿
聽濤雅苑業主立案法團將於本月26日（周日）召開特別業主大會，表決罷免公契經理人「聽濤雅苑物業管理有限公司」，該公司是長實子公司，自屋苑97年入伙以來便是公契經理人。法團主席李榮新表示，根據《建築物管理條例》，屋苑任何逾20萬元項目，均須公開招標，惟聽濤雅苑每年4,300萬元管理合約，只外判予高衞，每次約滿便自動續約。
多封匿名信抹黑法團
要推翻長實取回自主權，法團須取得全體2,032戶業主的逾半數支持，但大會未開已受到長實打壓。法團自上月決定交業主大會後，各業主便收到多封匿名信件，抹黑法團想乘機操控屋苑基金，又威嚇更換管理公司，可能令屋苑運作大亂。
李榮新稱很多指控都是子虛烏有，「有啲匿名信署名係前業委，結果一班前業委即刻聯署否認；後來改署名做前業委工作小組，又俾人踢爆以前根本冇工作小組」。為令業主大會流會，長實又軟硬兼施，近日調動大隊工人到屋苑內髹油美化外牆，更仿效左派招數，推出平價海鮮團，試圖籠絡業主。他批評高衞涉嫌違反專業操守，派人「洗樓」游說已向法團交出授權書的業主，希望他們同時交授權書予高衞，令授權書作廢。
營運沒從業主角度出發
聽濤雅苑的管理費每呎1.49元，在區內不算貴，惟法團副主席黃鼎文認為，現時最大問題是小業主「冇得揀」，「有競爭先有進步，但家變咗世襲，年年都係高衞；高衞係長實（公契經理人）聘請，我哋小業主就算對管理服務有幾不滿，都冇權更換管理公司。」
他說高衞的開支每年遞增，每月收取的300多萬元管理費均「清袋」，當中一半是員工薪酬，部份保安員薪酬達1.4萬元。法團於是向高衞索取銀行月結單及員工薪酬詳情，了解管理費是否用得其所，惟遭對方拒絕，「只係俾一條大數我哋睇」。今年年初該屋苑的經理，更擅自挪取兩萬元去開聯歡會，事前也沒知會法團。
他說高衞自恃法團無權更換管理公司，營運並非從業主角度出發，「買嘢唔買最抵，越貴越好，因為開支越大，佢哋抽多啲經理人佣金」。他舉例說去年全屋苑的第三者保險，高衞推介某個100萬元套餐，但法團後來發現，高衞沒有計算業主單位室內的折舊情況，「如果計埋折舊，80萬就搞掂」。
特稿
首屆法團起義失敗
今次已不是聽濤雅苑小業主首次起義。居住該屋苑10年的法團副主席黃鼎文憶述，早在03年屋苑剛成立法團時，首屆法團主席已嘗試召開會員大會推翻長實，惟跟今次一樣，不斷遭到抹黑，最終大會開不成，該名主席更因此憤而搬走。
取回自主權十分困難
黃鼎文表示，自首屆法團起義失敗，之後兩屆法團也不敢再有任何舉動，直至今屆法團去年上任，眾委員才決心撥亂反正。為了爭取業主支持，一眾法團成員過去一個月日以繼夜洗樓。屋苑有不少業主將單位出租，法團成員又駕車四出，親自上門拜訪業主，爭取他們授權支持。
他認為聽濤雅苑的樓價升幅一直不及同區屋苑，跟長實的屋苑設計及保養服務出問題有關，例如將污水井設於地底，要用水泵將污水抽回地面排走，導致設施耗損快，須經常維修；屋苑二期所用建築材料差劣，入伙後不斷有業主單位出現外牆滲水，單是去年3月至今年9月已有約百宗漏水個案，全部由管理公司「找數」，「一定要換走高衞」。
律師梁永鏗坦言，發展商在屋苑入伙初期持有大量單位，能以大業主身份隨意委任公契經理人，再聘用旗下管理公司，小業主想取回自主權十分困難，「首先要爭取10%業主支持成立法團，然後再爭取50%業主支持換經理人，係有好多重關卡」。
本報記者
豪宅業主決逐高衞
【本報訊】除了聽濤雅苑業主醞釀踢走高衞，發展商同屬長實的豪宅盤九龍塘畢架山一號，下周二（28日）也會召開業主大會，表決是否終止高衞的物業管理合約。聽濤雅苑法團副主席黃鼎文表示，物業管理市場盛傳，部份由長實管理的屋苑業主因不滿被「搵笨」，已紛紛準備起義。
下周二舉行特別大會
畢架山一號業主立案法團上周向全體業主發出通知，定於下周二舉行特別業主大會，討論以不少於三個月書面通知及沒有賠償的情況下，終止高衞物業管理有限公司的管理合約，並授權法團重新招標。
有畢架山一號的業主表示，自法團發出通知後，即收到匿名的抹黑信件，署名是「一群畢架山一號業主」，手法跟聽濤雅苑的情況如出一轍。
由長實發展的畢架山一號於03年開售，惟因為違規砍樹而向業主延誤交樓，05年消費者委員會首度動用訴訟基金，協助七名業主向長實索償200萬元損失。
長實旗下兩大管理公司高衞與港基物業管理有限公司，現時負責全港110多個屋苑的物業管理。黃鼎文表示，從物業管理市場得悉，部份長實屋苑的業主積壓了很多不滿。
據悉，大坑名門在入伙時，長實向業主表示有多項屋苑設施，惟入伙後業主才發現，部份設施原來須業主自掏荷包，結果屋苑入伙短短數年已出現嚴重虧蝕。