【賣地前入市系列 本周一至周五】粉嶺區私人屋苑每方呎市價3000餘元有交易，低於此水平的選擇，多數是舊樓或居屋，其中居屋樓齡最老亦不會超過20年，自然具吸引力。以需要補地價的自由市場樓價為準，區內居屋每方呎入場價約2500元，最抵買的首推和諧式居屋，單位面積近600方呎，150萬元已可入場。位處港鐵粉嶺站以西、與公屋嘉福邨為鄰的嘉盛苑，正是這類平價和諧式居屋的表表者。
8分鐘步程往港鐵站
嘉盛苑距粉嶺站約5至8分鐘步程，路途不算太遠，然而，附近百和路旁會有一些祖墳，部份向粉嶺公路單位會有車聲噪音問題，加上該處只有一個嘉福邨商場提供街坊式消費，外區人流鮮有進駐，地段以至屋苑知名度，皆遠不及位處粉嶺站以南的欣盛苑及景盛苑。
其實，論相距粉嶺站步程，嘉盛苑較欣盛苑及景盛苑都要稍近，不過，由於後兩者與私人屋苑花都廣場及焦點公屋華明邨為鄰，商場購物及社區配套較為充足，所以，尤其對外區客而言，景盛苑及欣盛苑通常都是進駐首選，而對於喜歡居住環境簡單一點的用家，人流清簡兼內園休憩公園佈局清幽的嘉盛苑亦不乏捧場客。
內櫳間隔富彈性實用低
金龍地產市務經理陳海聰指出，嘉盛苑屬和諧式居屋，實用率僅73%。大部份單位原則只有一幅主力牆分隔廳房，細單位甚至無固定睡房間隔，業主可自行佈局。約600方呎單位基本間隔一房，大廳近大門口設有三角形窗台，單位有足夠地方多間一房，不過，客飯廳會偏細；700餘方呎單位間隔兩房無難度，而且有兩個廁所，人多家庭可以將主力牆旁邊睡房一分為二，成為三房戶，不過，其中一房無窗兼面積細小。逾800方呎單位，主力牆旁邊睡房長度與大廳相同，而且多設一組三角形窗台，作為三房間隔合情合理。
陳海聰續說，屋苑二手交投近七成屬於需要補地價的自由市場個案，主要是上車客及想以平價換樓客入市，加上物業距粉嶺站不遠，租務承接力不弱，租金回報率普遍逾4厘，亦不乏中長線投資者捧場。
現時最細碼約600方呎單位的自由市場入場費150萬元，逾800方呎大單位自由市場最低消費218萬元。毋須補地價但僅限售予綠表客的第二市場方面，兩類單位的最低消費分別100萬及150萬元，由於第二市場客源狹窄，近年來交投亦不多，有關入場樓價僅作參考。
記者：伍志輝
攝影：陳亮華
模特兒：Race（StageModels）
叫價 自由市場168萬元 A座嘉明閣高層 建築面積593方呎
佈局開放裝修新淨
嘉盛苑單位面積由593方呎起，原則不設固定睡房間隔，內櫳空間感不俗，介紹的一伙，窗前睡房區域不設間隔牆，僅以吧枱為界，分間廳房兩區，浴室改入口，廚房不設門，以接近開放式佈局，為一室引入充足天然光源。單位裝潢富品味，基本裝修外觀新淨，保留予新買家的家具亦頗企理。
單位座落高層，向西南享有遼遠翠嶺景色，大廳向西的三角窗台，則可遠眺上水市中心，視野極之開揚。惟前方百和路旁小山丘上散落祖墳，有忌諱買家要留意。
間隔：1房2廳
實用率：73%
呎價：2833元
備註：連家具；單位已補妥地價並曾作二手轉售
租值：6500元
回報率：4.6厘
資料來源：金龍地產
粉嶺中心分行
叫價 自由市場238萬元 C座嘉耀閣極低層 建築面積830方呎
拆廁擴房 望內園景
作為和諧式居屋，嘉盛苑原則間隔都會出現廚房過大、廁所偏細的情況，尤其設有兩個廁所的戶型，梳洗空間袖珍，至於廚房面積則大小單位一樣大。普遍業主都會更改廚廁間隔，令地方更加合理好用。
如介紹的一伙，面積830方呎，窗前睡房區域旁細小廁所拆掉，騰出約一半空間擴大睡房，另一半地方則與廚房旁廁所合併，變成一個地方較合理的梳洗空間，而門位則改為面向廚房，減省大廳周邊門位，擺位亦較靈活。廚房不設門，過大的空間建有巨型貯物櫃，可兼作貯物室用途。單位座落極低層，外望內園通道及屋苑球場，不覺昏暗，兼且環境清靜。
間隔：3房2廳
實用率：73%
呎價：2867元
備註：單位已補妥地價並曾作二手轉售
租值：7500元
回報率：3.8厘
資料來源：金龍地產
粉嶺中心分行
主要資料
地址：粉嶺百和路33號
期數：2期
座數：4座
住宅樓層：38層
每層伙數：16伙
單位總數：2432個
建築面積：593至889方呎
實用率：73%
間隔：可間隔為1至3房
落成：1995年
發展商：房委會
管理公司：新昌
設施：休憩花園、兒童遊樂場
及各類球場
備註：15A及15B期居屋；補地價折扣率34至38%；和諧式居屋原則睡房無間隔
校網：小學81網；中學北區
優點
‧距港鐵站僅5至8分鐘步程
‧自成一隅人流清簡
‧內園休憩公園環境清幽
‧內櫳間隔佈局富彈性
缺點
‧實用率僅73%
‧每層16伙欠私隱
‧個別單位望祖墳
‧部份單位望馬路有車聲
同區市況
欣盛苑入場呎價較高
欣盛苑為區內首個居屋屋苑，樓齡17年，屬新十字形居屋，原則有固定睡房間隔。樓齡14至15年的景盛苑，則與樓齡15年的嘉盛苑同屬和諧式設計，大部份單位原則無固定睡房間隔。由於新十字形居屋每層伙數較少，一般只有10伙，而和諧式居屋每層多達16伙，是以前者單位實用率普遍略高達78%，後者只有73%，不過，論間隔靈活性則以和諧式居屋較佳，沒有固定間隔亦讓人有內櫳較寬闊的感覺。
金龍地產市務經理陳海聰指出，3組居屋自由市場入場費均約150萬元，分別是欣盛苑單位面積較細，僅515方呎，入場呎價高逾2900元。景盛苑及嘉盛苑單位面積大致相若，入場呎價均約2500元。
另外，區內還有其他較具規模的居屋屋苑，包括座落聯和墟以北的私人參建居屋榮福中心及榮輝中心，樓齡分別16及14年，單位面積以前者略大，由518至713方呎，後者則由502至704方呎，間隔則大同小異，最細單位自由市場入場價130餘萬元，呎價均約2500元。
下周預告
港島居屋系列
