【賣地前入市系列 本周一至周五】粉嶺花園座落粉嶺樓路中段，與即將拍賣的粉嶺地皮近在咫尺，屬鄰近聯和墟罕有具規模的低密度屋苑，由19座3層高住宅組成，全數228伙，提供540至700方呎中小型單位，實用率達86%，樓價195萬元起。
粉嶺花園環境清靜，惟出入港鐵粉嶺站要駁車，否則要步行20分鐘以上，沿路無遮無掩。物業各座不設升降機，住戶要行樓梯，上落費勁。不過，單位實用率高，銀碼小夠經濟，部份更連車位售，兼且屋苑有管理及泳池，具備賣點作彌補。
柱躉礙擺位 設對流窗
粉嶺花園設計簡單，各座呈十字形，每層4伙；A及C室面積540方呎，B室700方呎，D室633方呎。單位全部一律兩房間隔沒窗台，地方見使，兼且間隔可靈活改動，惟廳房角落有柱躉不能拆，擺位要遷就。
戶戶客飯廳設對流窗，兩房各有兩組窗，通爽光猛，惟窗戶不算闊，以及在半腰之上較高身，收窄視野。另外，部份1樓及3樓單位，分別連花園及天台，可享戶外空間。各座圍繞內園興建，以向內園景致較開揚，向外圍望綠樹，但各座排列近及呈十字形，亦有樓望樓情況。
連天台戶叫價僅250萬
中原地產分行經理陳國輝表示，粉嶺花園樓價平兼實用，業主自住居多，不願意出售，放盤少於5個，當中兩個面積540方呎，叫價195萬及200萬元，呎價3611及3704元，屬入場之選。另兩個屬特色戶，一個3樓633方呎單位，連500餘方呎天台，叫價250萬元，呎價3949元；一個已入則建內置樓梯的自製複式，附連約130方呎花園及雙車位，開價380萬元，按面積1080方呎計，呎價3519元。
他說，粉嶺花園買家以區內分支家庭為主，惟放盤少，每月成交2、3宗，甚至零成交，樓價波幅不大，近半年來處於每方呎約3000元水平。由於近期業主憧憬賣地會帶來利好消息，現時放盤叫價與成交價有兩成差幅。
記者：溫潤潔 攝影：王子俊
模特兒：Maggie（AModel）
叫價200萬元 1樓C室 建築面積540方呎
重本翻新 玻璃廚房
粉嶺花園以實用見稱，最細540方呎單位，這次介紹的單位全屋空間分佈平均，地方鬆動見使，感覺較時下600餘方呎新樓更寬敞。大門靠邊無玄關，入屋即為日字形客飯廳，兩區分野清晰，廚廁在單位中間，再進入去有兩間房，各有70餘方呎，可輕鬆擺放家具。
浴室特設水力按摩缸
單位戶主將廚房牆拆掉鑲玻璃屏，效果通透，擴展飯廳視覺空間。廚房三邊建櫃，還有數呎闊通道，下廚時不怕沒位走動。另浴室特設大型蒸氣及水力按摩缸，絕非500餘方呎小型戶能做到。睡房雙人床置於正中，床尾尚有餘位放櫃。
戶主兩年前徹底翻新全屋，用料落本，廳房鋪砌白色石材，並以黑色雲石圍邊點綴，掛電視的牆壁鋪上深色磚，走廊假天花以黑白花紋圖案裝飾。全屋亦已更換所有鋁窗，務求盡善盡美。雖然其中一房做衣帽間，擺放多組衣櫃，但全屬現成家具，非入牆式，窗戶沒有封掉，只需移走便可還原做睡房。
客廳及睡房望樹景，飯廳以樓景為主。單位在1樓，上落樓層不多，但不連車位，現叫價200萬元，呎價3704元。
間隔：2房2廳
實用率：86%
呎價：3704元
租值：6500元
回報率：3.9厘
資料來源：中原綠悠軒分行
叫價195萬元 3樓C室 建築面積540方呎
最平放盤 內櫳陳舊
此單位是粉嶺花園現時最平放盤，面積540方呎連車位售，開價195萬元，同時以6000元放租，皆因位處3樓，上落要行多層樓梯，內櫳裝修陳舊，故銀碼及租金有所反映。
全屋鋪砌細格方形柚木地板，廳房牆身分別髹上黃及藍色油漆，感覺過時。
廚房設備簡陋，只於窗前一方建防火膠板櫃及鋪雲石枱面，浴室雖已翻新，甚至選用水力按摩淋浴間，惟保養麻麻。此外，客飯廳近望樓景，以房間望樹景較開揚。
間隔：2房2廳
實用率：86%
呎價：售3611元；租11.1元
備註：連車位
租值：6000元
資料來源：中原綠悠軒分行
粉嶺花園主要資料
地址：粉嶺樓路11號
座數：19座
住宅樓層：3層
每層伙數：4伙
單位總數：228個
建築面積：540至700方呎
實用率：86%
間隔：2房
落成：1987年
發展商：香港粉嶺發展有限公司
管理公司：佳定集團
管理月費：每呎約1.3元
設施：停車場及泳池
校網：小學81網；中學北區
優點
‧設有泳池
‧實用率86%
‧樓價銀碼細
缺點
‧要駁車到港鐵
‧無升降機，要行樓梯
‧內櫳有柱躉
同區市況
海燕花園缺供應
粉嶺花園周邊無同類低密度住宅，最近就要數到距離約15分鐘步程的壁峰路，海燕花園及瑞栢園矮層屋苑的樓齡較輕，俱為18年，由於距離粉嶺站較近，樓價較粉嶺花園高。
海燕花園分兩期共65伙，1期僅1幢4層高大廈，單位面積972至2088方呎，2期有9幢3層高大廈，面積700至787方呎。中原陳國輝說，現時兩期均無放盤，成交要追溯至今年3月，2期頂層連天台戶，787方呎，以288萬元易手，呎價3659元。
瑞栢園頂層連天台索350萬
瑞栢園有6幢3層高住宅，合共36伙，目前有1個825方呎頂層連天台放盤，連雙車位，開價350萬元，呎價4242元。屋苑今年暫未錄成交個案。
此外，置福圍有數幢約10層高的私人住宅，單位面積逾1000方呎，所涉銀碼更大。目前最平放盤為百福花園中層D室，1076方呎，連車位，叫價390萬元，呎價3625元，其他放盤開價皆逾400萬元。廣福苑中層B室，1249方呎，連車位，9月以468萬元成交，呎價3747元。
明日預告
嘉盛苑
