【賣地前入市系列 本周一至周五】柴灣位處港島東邊陲，樓市遠不及同屬東區的北角、鰂魚涌活躍，區內大型屋苑只有杏花邨及小西灣藍灣半島，其餘大部份為居屋及公屋，買賣放盤相對較受市場忽略。
區內即將有地皮拍賣，雖然面積不大，且緊貼墳場，畢竟屬於該區近年鮮有新供應，加上早前多幅市區地皮均以高價售出，賣地消息刺激柴灣區二手樓市，區內私人屋苑及居屋近期備受關注，外區投資客亦有增加。柴灣單幢物業灣景園為區內呎價水位較低的私人屋苑，市場應具承接力。
實用率74% 間隔四正
港島區近年的地皮供應多為半山豪宅地段或舊樓重建，即將拍賣的柴灣連城道地皮屬罕有供應。區內最新一個私人住宅已是9年前落成的藍灣半島，其次就是灣景園，新盤匱乏，而區內有眾多居屋及公屋住戶，換樓需求大，應具吸引力。如地皮以市場估價的中位數每方呎約5500元成交，落成後呎價料達8000元水平，相對於區內大型屋苑藍灣半島現時呎價約6200元，灣景園呎價則約4500元，仍有一定水位。不過，地皮規模始終有限，而且與山坡墳景近在咫尺，指標性不足，對該區樓市縱有刺激作用，但樓價大升機會甚微。
灣景園基座設停車場及會所，2樓起為住宅。撇除最低及最頂層特色戶，每層8伙，A、D、E及H室屬兩房細戶，面積600餘方呎，採直廳間隔；B、C、F及G室為三房連套房單位，面積800餘方呎，提供日字形廳設計。標準單位實用率74%，間隔尚算四正好用。
景觀方面，A至D室向東，前臨康民街，中、低層單位主要望工業大廈，但向內街環境較清靜，25樓或以上高層單位，才可眺望柴灣公園甚至部份遠海景。E至H室向西，前臨柴灣道，中低層望山坡樓景，高層戶望公屋之餘兼賞翠綠遠山，景致開揚，但西斜兼有車聲。
大廈2樓及頂樓屬特色戶，前者連巨型平台，同區罕有，鮮有放盤。後者為複式戶，面積劃一1461方呎。複式B及C室向東，俯瞰柴灣公園，同時飽覽遠海景；複式F及G室向西望公屋山景。各複式戶下層客廳附連小平台，上層偏廳則設有曲尺形大碼平台，兩個空中花園合共200餘方呎。
發展商留半數單位收租
雖然物業與廠廈及馬路為鄰，但普遍單位均看不見區內最具標誌性的墳場景致，有忌諱者可以稍為安心。
灣景園約半數單位仍由發展商持有收租，二手成交極少，今年至今只有約6宗二手買賣，平均呎價4447元。年初至今樓價升幅並不顯著，相對整體樓市至少兩成的升幅，明顯落後。該廈現時只有1個放盤，為851方呎三房連套房單位，叫價450萬元，每方呎5288元。
記者：蔡家儀 攝影：李家皓
模特兒：Ayu（AModel）
叫價450萬元 低層G室 建築面積851方呎
外望山景保養新淨
介紹放盤處低層，客廳外望山坡樹景，惜前臨柴灣道，車聲頗大，加上兩房及客廳其中一邊窗向西，午後陽光入屋，又曬又熱。業主一手購入後自住至今，約3年前曾翻新單位，牆身及地台保養新淨，惟雜物太多影響觀感。
大門入口旁為廚房，面積頗大，可建凹字廚櫃，設備齊全，經過短走廊到大廳，客廳空間四正闊落，有曲尺大窗，份外光猛通爽。客廳放下3座位梳化之後，近窗位置仍有頗多空間，可以放地櫃等雜物。
飯廳也有大窗，放4人圓枱綽綽有餘。最近客廳的細房沒有窗台，放下單人床及書枱後，幾已填滿空間。中房備曲尺大窗，可放雙人床及衣櫃，如善用窗台空間，地方更見使好用。套房也有曲尺大窗，外望泳池，空間尚算寬敞。
間隔：3房（1套）2廳
實用率：74%
呎價：5288元
租值：1.5萬元
回報率：4厘
資料來源：美聯海灣華庭分行
電郵：mailto:[email protected]
主要資料
地址：柴灣康民街3號
座數：1座
住宅樓層：33層（實際27層）
每層伙數：8伙；2樓4伙
單位總數：212個
建築面積：605至851方呎；複式1461方呎
實用率：74%；複式77%
間隔：2至3房；複式3房
落成：1999年
發展商：信和
管理公司：信和
管理月費：每呎約1.4元
設施：會所及停車場
備註：發展商仍持有約半數單位收租
校網：小學16網；中學東區
優點
‧樓齡算新
‧有會所
‧普遍單位看不見墳場
缺點
‧附近廠廈林立
‧向柴灣道有車聲
‧交投稀疏，乏指標
配套設施
10分鐘步程抵港鐵站
區內罕有設會所設施的物業，灣景園顯得份外矜貴，設施包括泳池、健身室、宴會廳、桑拿浴室及兒童遊戲室。而大部份設施可供住戶免費享用，包括泳池，管理費每呎約1.4元。
設會所 區內罕有
物業毗鄰高威閣設屋苑商場，提供酒樓、超市等店舖。
附近有小巴及巴士往外區，步行約10分鐘到柴灣站及上蓋商場。另外，港鐵站旁的柴灣公園，佔地53萬方呎，有人工湖、網球場、露天劇場等設施。
區內市況
新翠大單位呎價$5500
美聯物業分行經理黎泳傑稱，港鐵柴灣站附近私人屋苑少，除上蓋的新翠花園外，就只有數組樓齡高、主力提供300餘至500餘方呎細單位的單幢物業，灣景園算是區內較另類的物業，惟二手盤源匱乏，乏參考指標。
至於區內指標屋苑新翠花園，現時平均呎價約為5000元，至於700餘方呎三房連套房單位，呎價至少5500元，樓價約400萬元。
覬覦賣地刺激樓價
縱觀港島東區，鄰近港鐵站沿線而樓齡10餘年的物業，三房連套房大單位，呎價至少6000元，以灣景園現時唯一同類放盤呎價不足5300元計，明顯低水。市場預計，連城道地皮以興建中、小型單位為主，如賣地成交價理想，對區內以至筲箕灣一帶的中、小型住宅，將起一定帶動作用。
明日預告
粉嶺花園
